全体的な流れ③
４．重要事項説明・売買契約
・重要事項説明書
さて、ここまで来ればいよいよ売買契約目前です。
業界の慣習として、重要事項説明と売買契約は同日にまとめて行うのが一般的ですが、どちらの書類も非常に重要なことが大量に書かれています。
数時間で全てを読み込むのは大変なので、もし可能であれば事前に「重要事項説明書」だけでも受け取っておけると準備をすることができ、安心感が増します。
ちなみに、内容は完全にケースバイケースではありますが重要事項説明書においては「権利関係」「建築の制限」「解約条項」「容認事項」の４点が特に確認しておきたいポイントです。
「権利関係」では、安全に所有権（又は借地権）の移転ができそうか。
「建築の制限」では将来的な建て替え等を視野に入れても悪条件は無いか。
「解約条項」では、どういった場合に契約の解除が起きるのか。
「容認事項」ではその物件特有の重要な説明がされますので何か大きなリスクは潜んでいないか。
こういったところを確認していきます。
・売買契約書
売買契約書は記載されている「日付」「金額」「面積」等の数字、それに加えて「特約」が最も大事になってきます。
それらに注目しつつ、この契約により「どういった権利を得られ」「どういった義務を負うのか」を注意深く確認してください。
ちなみに、実は大手不動産業者が関わる取引ですと基本的に全ての契約書が「FRK」という業界団体が作っているひな形を基に作られています。
その場合、約款部分の文書は標準化されたものになっており、特殊性はない文面になっています。
そうした契約書は、欄外どこかに「FRK」という記載がありますのでよろしければご確認くださいませ。
・設備表、物件状況等報告書
これらの書類は売買契約書の付属書類です。
「設備表」は現在不動産に備わっている設備を申告する表になっていて、一般的な各種設備の「有無」が記載されています。
また、「有」とした設備についてはさらに「故障の有無」を確認する欄があり、「故障無」として引き渡した設備が7日以内に故障したら売主様が修理する義務を負うことになっていることが多いです。
次に「物件状況等報告書」ですが、これは不動産に関して揉め事が起きやすいことがまとめられたアンケート用紙のようなものです。
事前に売主様に記入しておいて頂き、契約の場で読み上げ確認を行っていきます。
万が一、後々に揉め事になったときに「言った言わない」といったことが無いように、「売主さんは言うべきことがあれば必ず事前に申告してくださいね」という意図をもった書類です。
