家探しの基準３点セット①「貸せる」
今回からは家探しの基準としてお伝えしておきたい、３点セットをご紹介させて頂きます。
「貸せる」「売れる」「自分好み」の３点セットです。
究極、最後の「自分好み」だけでも素敵なマイホームにはなることは十分に期待できるのですが、ここはプロなりに後悔しにくい探し方をお伝えしたいと思います。
まず入り口は「貸せる」です。
これは「借り手が付きやすいか」というところはもちろんですが、どちらかというと金額面を見て頂けると良いと思います。
よほど特殊でない限り、適正な家賃であれば借り手は見つかりますので、「すぐに貸せるか」よりも「いくらで貸せるか」の方が重要な為です。
基本的には「期待できる賃料」と「毎月の住宅費用」（=ローン返済額+管理費+修繕積立金+税金）を比較して、賃料が上回れば基準はクリアしていると言えます。
ただ、注意点があります。
金額は必ず悲観的に計算するようにしてください。
賃料は、現在の築年数で計算せずに数年後の築年数を想定しておかなければなりませんし、基本的には上昇の可能性は考えないでください。
ローン返済額はさらに注意が必要で、住宅ローンは基本的に「自宅用」のローンで金利が非常に安く優遇されています。
しかし、住まなくなって貸すとなると、金利等の条件が変わる可能性が出るだけでなく、住宅ローン減税の恩恵を受けていた場合はそれも使えなくなってしまいます。
そういった条件が変わる分も見越しておかなければならないので「計算は悲観的に」と申し上げた次第です。
さて、ここまでして「貸せる」という裏付けが取れましたら、ひとまず優秀なお部屋であると言っていいと思います。
それだけのポテンシャルがあるお部屋ということですし、支払いに対するリターンの期待値が高いというのは単純に投資対象としても優秀です。
万が一、転居しなければならなくなっても、売らずに貸せば収入源として活躍してくれる可能性すらもあるわけです。
最後に「期待できる賃料」はお問い合わせ頂けましたらすぐにお返事させて頂きますので、検討中のお部屋がございましたらお気軽にご相談くださいませ。
ネット上の不動産サイトで似たお部屋の賃料を見ることで大凡の相場を推測することはできますが、「悲観的」な試算は中々難しいものです。
シュミレーションを間違ってしまうと、検討の前提条件が崩れてしまいますから、こういった時にこそ我々をご活用頂けますと幸いです。
次回は、３点セットの２点目「売れる」のお話をしたいと思います。
