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中古一戸建てのチェックポイント 室内編②

 

前回に引き続き、中古一戸建ての内見時にチェックすべきポイントをご紹介させて頂きます。

前回は床下を中心に見ていきましたので、今回は天井等、視線を上側に向けていきたいと思います。

 

５．壁・天井

壁と天井に関して、基本的に見つけ出したいのはまずは「雨漏り」、次に過度な「結露」です。

水が染み込んだことがある場合は、波紋状の跡がじんわりと広がっていたり、不自然に壁紙が浮いていたり、ひどいときには剥がれ落ちていることがあります。

そういった症状が出ている場合、できれば触ってみると良く、周辺の健全な面と比較して柔らかく感じる場合は水濡れの可能性が非常に高くなります。

 

また、慢性的に水気にさらされた場合、カビが生えてくることもあります。

ただ、カビは換気を充分にしていないなどの、使い方が原因で発生してしまうケースもあるので、必ずしも不具合でない可能性があることはご留意ください。

 

次に、壁紙の「ヒビ割れ」についてですが、これも不具合でないケースがありえます。

具体的には壁紙の下地となっている部材が湿度の変化に応じて膨張と収縮を繰り返し生じる壁紙の破れは問題ありません。

この場合の破れ方は比較的きれいな直線に近い形で出てくることが多いです。

注意が必要なのは、破れ方がギザギザとしている場合で、家全体に不自然な力が掛かってしまっている可能性がありますので要注意です。

 

６．屋根裏

最後に天井の更に上、屋根裏を見ていきます。

点検口がある場合はそこから、無い場合も押入れの天井部分から出入りができるケースがありますので確認していきます。

天井と同様に「雨漏り」の可能性を最大限に警戒していきます。

雨の日に確認すると最も確認しやすいですが、乾燥してしまっても雨漏りがある場合、木材に変色が見られることが多いので、周辺の木材と色が違っている箇所がないかを見ていきます。

 

また、最近の住宅では少なくなってきていますが、ネズミや鳥などの小動物や、蜂などの昆虫類が住み着いていることもあります。

住み着いた生き物の種類によっては巣や糞などの形跡・臭いが見つけられる可能性があるので、木材の影や横に伸びた梁の上など、通り道となりやすそうなところを探すと良いでしょう。

 

さて、専門知識がなくても目視で見つけられる代表的なチェックポイントをご紹介させて頂きました。

しかし前回の冒頭で申し上げたように、実際にどのような不具合が起きているのかや、不具合の有無についての判断はとても難しいです。

ここまでのチェックポイントを参考に、もしもご不安を感じられる場合、「ホームインスペクション」や「既存住宅瑕疵保険」といったサービスの活用をご検討いただけると良いかもしれません。

迷われた場合はご相談くださいませ。

 

 

 

 

 

資産価値を保ちやすい一戸建て③

 

前回までに引き続き「資産価値を保ちやすい一戸建て」について、今回はここまでの内容を踏まえ、例をご紹介していきたいと思います。

 

いろいろなパターンがありますが、様々なライフスタイルへの「対応力」という点でいきますと「二世帯住宅にしやすい間取り」は比較的高い評価を得やすいです。

二世帯住宅での親子の同居に関しては抵抗を感じられる方もいらっしゃるので、実際にどのような使い方をするかについてはここではあまり言及せず、あくまで「対応力」が高い間取りとして例示させて頂きます。

 

二世帯住宅というのは、親世帯との同居ができるだけでなく「状況に応じて一部を賃貸に転用可能」というのが最大の強みになります。

お子様の独立後、一般的には家の中に使わなくなってしまうスペースが出来がちです。

しかし、二世帯住宅にしやすい間取りであれば、空いたスペースを活用して賃料収入を得ることも期待できるのです。

以前に「家の購入は投資となる」「年金の役割もある」といったことをお話したことがあると思いますが、まさにその一例と言えるものだと思います。

 

ちなみに、共働き夫婦が増加していく中で、お子様が小さいうちはご両親のサポートを受けたいとの意向から奥様のご実家近くに近居するというケースは増えてきています。

また、高齢化が進み介護等の懸念も増えていくことで、二世帯住宅の需要も増えていくことが予測されています。

しかし二世帯住宅は事例が少なく、中古となると中々手に入りません。

そうしたことから「流通性」という面でも二世帯住宅は有利な形態といえます。

 

「対応力」も「流通性」も期待できる、つまりは資産価値を保ちやすいと言えるわけです。

 

さて、ここからは実際に二世帯住宅にしやすい間取りの見極め方をお伝えしたいと思います。

最も重要な点は下記の２点です。

 

１．水周りの増設はできそうか？

２．玄関の増設はできそうか？

 

まず、水周りについてはキッチン・お風呂・トイレが無い階に注目します。

一般的に一戸建ての多くは、１階にLDKと水周り、２階に居室という位置関係が多いですが、そういった場合は２階の間取りが重要になってきます。

なるべく柱と壁の位置は変えずに、１階の水周りとなるべく同じ位置に、２階の水周りも配置できると工事は比較的に簡単に済みます。

実際に、建築当初から将来的な二世帯転用を考えている住宅はこのような配置にされていることが多いです。

 

次に重要なのが玄関の増設可否です。

賃貸用となると外に階段を作れた方が借り手側には喜ばれるのですが、外階段はある程度費用が掛かりますし、建築の制限によって増設できないこともあります。

そこで見ておきたいのが、階段と玄関の位置関係です。

階段を封鎖して室内からの行き来をできなくしたうえで、階段の近くに新たに玄関を配置できるようであれば二世帯への変更は容易です。

 

ただ、実際の二世帯住宅ですと下の階は1Rだけにして、１階にある水周りは２階の世帯が引き続き使う場合もあるので、この辺りはケースバイケースにはなってきます。

実際の工事可否は専門業者との打合せも必要になりますので、あくまで見分け方の一例としてご参考にして頂けますと幸いです。

資産価値を保ちやすい一戸建て②

 

さて、前回「資産価値を保ちやすい一戸建て」についての考え方をご紹介させて頂きました。

今回は実際にどのような点をチェックすべきか、例を交えつつご紹介していきたいと思います。

 

まずは構造の面から見ていきましょう。

一般的に流通している木造住宅は基本的に「在来工法」か「ツーバイフォー」のいずれかです。

 

「在来工法」とは日本で古くから行われてきた建築方式で、柱や梁で家を支えています。

柱の無い広いお部屋が作りにくいのですが、それ以外の制約は少なく間取りの自由度が高い構造です。

 

対して「ツーバイフォー」とは規格化された木材を組み合わせて作ったパネルを組み合わせて箱状にしていき、柱ではなく壁全体で家を支える工法です。

外からの力を「面」で受ける為、シンプルでも耐震性の高い、頑丈な造りになっています。

 

「張り合わせる」という作業は職人の技量による質の差が出にくく、部材が規格化されているので「低コスト・短工期」というのが大きなメリットです。

平たく言えば「質の高さが安定していて、割安な工法」といえます。

 

しかしデメリットもいくつかあります。

施工の目線から言えば、床から作っていくので施工中の雨の影響を受けやすいことや、大量の釘を使う組立作業は、在来工法に比べ職人の負担が大きいことが挙げられます。

 

構造上のデメリットとしては「壁＝柱」であるために「壁の減少＝強度の減少」となることが挙げられます。

具体例として、「大きな窓を作りにくい」「壁を抜いて部屋を繋げるといった壁を減らすリフォームはできない可能性がある」といったところが弱点です。

 

つまりここでようやく冒頭に繋がりますが、ツーバイフォーは安いが間取り変更がしにくいことは「資産価値の維持」という視点においては注意が必要といえます。

ただ、「ツーバイフォーが悪い」というわけではありません。

使い勝手の良い間取りに変更できるかどうか、確認しておくべきであると認識していただけるといいと思います。

 

さて、もう一点、構造に起因する注意点をお伝えしておきたいと思います。

これはあまり多くはありませんが、お風呂・トイレなどでとても古いものや、高級物件に見られる特殊仕様には注意が必要です。

特に壁面がタイル張りや、石造りなどの特注品である場合です。

 

見る機会の多い樹脂やプラスチックで作っているものは、工場で作ったものを運び込んで嵌め込むようなイメージで、取り外しが簡単になっています。

しかしタイル張りのものは、容易に取り外せるようなものではなく、該当する部分を中から壊して解体しなければならない場合があり、大変な手間がかかります。

こういった場合は、リフォーム費用が高額になりやすいので注意が必要です。

もしも購入を検討する場合は、事前にリフォーム費用の見積りはとっておいたほうが良いでしょう。

 

次回は、ここまでに紹介した注意点も踏まえ、オススメできる間取りの例をご紹介したいと思います。

 

資産価値を保ちやすい一戸建て①

 

今回は一戸建てを選び方の一つとして、将来的に資産価値を保ちやすい要素をいくつかご紹介します。

 

一戸建ての場合、基本的には土地についての分析が最も重要ではありますが、取り上げられる機会の少ない「建物」にも注目してみたいと思います。

 

1つ目は水周りのメンテナンス性です。

これは日常的なものも、そうでないものも含めた手入れのし易さであり、具体的には「いかに点検・交換が容易か」が重要です。

 

日常的な点検がしやすければ、設備の寿命が伸びますし、もしも不具合が発生しても対処が容易になります。

床下で水漏れが起きても、早期に発見できれば影響は少ないですが、長期に渡ればどんどんと悪影響は大きくなっていきます。

木部であれば腐食が進むでしょうし、水分を含んだ木材というのはシロアリの大好物です。

 

点検に加えて、交換が容易であればこうした緊急事態への対処もしやすくなります。

また、劣化が進みやすいトイレやお風呂などの水周りを簡単に交換できれば、快適性の維持もしやすくなります。

メンテナンス性の高さは様々な面で住宅の価値を維持してくれるのです。

 

２つ目の要素は「間取り変更のしやすさ」です。

お子様の独立や、お孫さんの誕生をきっかけとした子供世帯との同居など、間取り変更を検討する場面は意外と多いものです。

間取り変更が容易な家であれば、こうしたライフスタイルの変化にも柔軟に対応ができます。

ご自身の状況に応じて最適な形で家を活用できれば、住宅費が費用対効果の良いものになりますし、何より満足度の高い生活を送ることができるでしょう。

 

そしてこれは、ご自身にとってのメリットになるだけではなく、第三者にとってもメリットになるというのが最大の強みです。

様々なライフスタイルに対応可能ということは、多くの需要に応えることができるということです。

 

これは売却する場合や、賃貸に出す場合等に非常に有利に働きます。

 

誰しもできれば自分にピッタリの家に住みたいと考えます。

はじめからピッタリというのは正直中々難しいものですが、「ピッタリにできる」のであれば充分に検討余地は出てくるのではないでしょうか。

近年はリフォームの技術も向上していますし、リフォームを前提に中古物件を探す方が増えてきています。

過去には「２０年で土地値のみになる」と言われていた一戸建ても、その価値が再評価されてきているのです。

 

次回は、実際にどういった物件が良いのか、見分けるポイントについて例を交えながらお話したいと思います。

掘り出し物

 

皆様のお気持ちとして、「良い物件をなるべく安く買いたい」というのは当然のこと思います。

実際に「掘り出し物」「お宝物件」と言われるような物件を買いたいというご相談を受けることはあります。

しかし、そのご要望に対して正直にお答えするのであれば「不可能と断言はできませんが極めて困難です」というのが、私なりの正直な返答です。

 

相場よりも非常に安い魅力的な物件というものは稀にですが存在しています。

しかし、そういったものを探すことを仕事にしている不動産会社も存在しており、そういったプロに競り勝たない限り手に入りません。

その道のプロよりも先に情報を入手し、彼らよりも素早く資金繰り等の各種手続きを進めることは実際には不可能に近いことです。

 

そして、そういった業者は購入後に物件の手入れを行い、経費や利益をのせて、相場から逸脱しない価格で再販売を行います。

ですので「激安物件」というのはそうそう見る機会はなく、もしも見かけた場合はむしろ要注意といえます。

そのまま市場に放流された「理由」があると考えるべきなのです。

「なぜこれほど安いのか？」「なぜ不動産業者が買わないのか？」疑わねばなりません。

 

こういった物件は「道路に接しておらず建物を建てられない土地」だとか「出入りするには他人の所有地を経由する必要がある」とか「過去に放火があった事故物件」など、それなりの理由がある場合がほとんどです。

ある程度の需要が見込まれるエリアでは「格安」かつ「優良」な物件は、運だけでは手に入らないと考えた方がよいでしょう。

 

ですので、皆様には危険を伴う格安物件ではなく、「相場相応だが優秀な物件」や「優秀だが相場からそれほど離れていない」といった物件を見つける目を養って頂いた方が良いと思っています。

それでも「格安を」ということであれば、あまり人気ではないエリアや、「一般的には嫌悪されるが自分は気にならない」といったマイナス要素も含んだ探し方をする必要があると思います。

実際に私のお客様でも、物件の目の前一面がお墓の物件で、「私は気にしない。供養もされているだろうし、将来ずっと日当たりが良いのはプラスじゃないか」とおっしゃり格安物件を購入された方がいらっしゃいます。

そういった「世間ではいわくつき」でも「自分にとっては掘り出し物」ということであれば、ご紹介できる可能性は多少高くなるかもしれません。

基本的に不動産の価格には根拠が存在します。

皆様も極端に安い物件にはどうかご注意ください。

耐震基準法

 

中古マンションを探す中で、とても立地の良いマンションが安く出ているのを見ることがあると思います。

いろいろなパターンがありますが、一番よくあるのは「旧耐震基準の頃に建てられた古い建物」という場合だと思われます。

 

「旧耐震」などと呼ばれるものですが、具体的には昭和56(1981)年6月1日以前に「建築確認が交付されている」物件を指します。

注意しなければならないのは、基準はあくまで「建築確認」であって、「竣工日」「完成日」ではないことです。

つまり、昭和56年6月以降に竣工していても、建築確認が昭和55年だった場合は「旧耐震」となります。

マンションの場合、建築確認が交付されてから竣工までは1年や2年と言った期間が必要になりますので、昭和58年頃までの竣工物件は念の為、建築確認交付日まで調べるようにしたほうが良いでしょう。

 

当然、今の耐震基準よりも緩い訳ですから「地震が来ても大丈夫なのか？」という質問を良く頂きます。

結論から申し上げておきますと「耐震調査がされていない物件はわからない」です。

基準が古かったからといって、必ずしも耐震性の低い建物が建築されたとは限らず、中には頑丈な構造のマンションも存在しています。

 

一般的に団地に多かった「壁式構造」というマンションでは近年の耐震調査でも「新耐震基準を満たす」との判定を得ているものがありますし、幹線道路沿いには強固なマンションがそれなりに残っています。

現に今までの地震に全てに耐え、今現在も建っている訳ですからそれなりの強度はあったとも言えるのです。

しかし、これからも耐え続けるかはわからない為、基本的には「耐震調査済みか」「問題があった場合には補強工事済か」の２点を判断基準にしていくことになると思います。

ちなみに、マンションの１階部分が駐車場になっている「ピロティ構造」は一般的に「耐震性の低い構造」と言われていますので注意してください。

 

耐震基準は「旧耐震」「新耐震」に加え「新新耐震」と呼ばれる基準が存在しています。

既に新耐震基準になったのちの1995年に発生した阪神大震災から得られた知見を基に、平成12(2000)年6月1日に施行されており、基礎の強度や家を支える壁の配置等にも基準が設けられました。

今後、物件を検討される場合は、この年代の差についても見ながら考えて頂けると良いかもしれません。

 

ちなみに、一戸建ての場合、意外にも安価に耐震補強工事ができてしまう場合や、行政から補助金が出るようなケースもあります。

旧耐震でも「耐震補強工事費込で安い」のであれば検討に値する場合があったりしますので、年数を見てただ除外してしまうのではなく、「予算内で改修できるか」という考えは可能性を1つ広げられるかもしれません。

よろしければご検討ください。

※「旧耐震」物件はローンが一般的に借りにくい為、そこはご注意ください。

「２００１年以降」というブランド②

 

さて、前回に引き続き「２００１年以降」に建築された物件の強みを解説していきたいと思います。

 

３．好立地物件が多い

これはあくまで「傾向がある」という程度ですが、２０００年代初頭は比較的好立地での住宅供給が多くなされていました。

これには理由があります。

２０００年代初頭は不況の影響で、企業も非常に苦労を強いられていた時期です。

そういった状況下で、バブル期に建てられた社宅や寮、保養施設等を手放す企業が増えていきました。

当時は今では信じがたい好立地に企業の寮が当たり前に建っていましたので、こういった物件の建て替えにより、多くの好立地物件の供給が実現した背景があります。

 

４．価格がお手頃

「３」の理由とも多少連動していますが、当時は今に比べ、材料費も人件費も何もかもが安いです。

結果、新築当時の価格が抑え目になっていますから、現在中古での購入をするとしても、築浅物件と比較して割安に感じられるものが出てきやすくなっています。

また、中古不動産価格は築２０年間を超えると価格の下落が緩やかになります。

言い換えれば２０年目までの方が、２０年目以降よりも、資産価値が落ちるスピードが速い訳ですが、２０００年代初頭の物件はまさにこの転換点に近しい訳ですので、購入した後の価格下落リスクが比較的少ないと言えます。

 

ちなみに最後に取り上げた「２０年目以降の方が価格が落ちにくい」という点に注目すると「もっと古い物件のほうが良いのでは？」という疑問がわいてきます。

確かにそう言えるのですが、さらに古い物件を検討する場合にはいくつかの注意点が出て参ります。

 

・古い方が修繕費用が上がっていく可能性（リフォーム費用、マンションの場合は修繕積立金も）

・古くなると使えなくなる税制優遇がある。

・「新耐震基準」は１９８１年６月以降の建築確認から。

 

この他にも注意すべき点はいくつかありますが、比較的影響が大きい要素を抜粋してご紹介させて頂きました。

実際は物件の大きさや、耐火性能、耐震性能など様々な条件によって、状況は個別に変わって参りますので、全ての物件に共通したことではありませんが、参考にお役立て頂けますと幸いです。

 

「2001年以降」というブランド①

 

予算内の物件であれば、できれば築年数は新しいものが好ましいでしょう。

ただ、室内はリフォームをすることで新築と同等かそれ以上の実現もできるかもしれませんし、「新築だけど管理がずさん」よりも「少し古いけど管理体制は抜群」という物件の方が、将来的には資産価値では勝る可能性があります。

 

もしも今まで、「新築か築浅物件しか検討していなかった」という方がいらっしゃれば、立地や管理体制等の条件が整っているものであれば「2001年以降築」という物件を候補に入れてみるのはいかがでしょうか？

「2001年以降」というのはいくつかの理由が重なり、不動産業界ではひとつの「区切り」として認識されています。

今回はこの「2001年以降」をオススメする理由をいくつかご紹介させて頂きたいと思います。

 

１．品確法の施行（2000年4月）

「品確法」とは「良質な住宅の供給促進」を目的とした法律で、新築住宅については「10年保証の義務化」や「住宅性能表示制度の整備」等が進められました。

詳しくは割愛させて頂きますが、建物を作る側の責任が今まで以上に重くなったことが、住宅の基本性能向上に繋がりました。

また、「住宅性能表示」は義務ではないので表示しないことも可能でしたが、もちろん表示されたものの方が安心感があるので売れやすかった為、結果的に耐震等級や遮音性・省エネ性能などが「表示しても問題ない水準」または「売りになる水準」を目指して建築されるようになっていきます。

さらに、住宅性能表示を行っている住宅は、その性能を一般消費者が判断しやすくなっただけでなく「等級に応じて地震保険の割引制度が利用可能」といった副次的なメリットも生まれています。

 

２．設備レベルが近年と比較しても遜色ない

もちろん年数相応の経年劣化は免れませんが、シューズインクローゼット等の大型収納、ハイサッシ、ペアガラス、床暖房含む省エネガス設備や、マンションであればダブルオートロックや宅配ボックス等、現在の建築物と比較しても遜色ない物件がそれなりに多く建てられています。

多少のリフォームはもちろん必要な場合がほとんどですが、リフォームするにしても、大規模なものになるケースはそう多くないので、コスト面でも優秀であると言えます。

 

さて、まだいくつかのメリットをお伝えしたいのですが少し長くなってしまいましたので、次回に繰り越させて頂きたいと思います。

 

手付金

 

「手付金」とは、

売買契約時に、買主様が売主様に対して、物件価格の一部を預け入れるお金のことです。

（実は厳密に言うと少し違うのですが、少しややこしいのでシンプルになるようにお伝えしています）

 

主な役割としては、「証拠金」と「解約金」という役割を担っています。

順にご説明させて頂きます。

 

「証拠金」

これは読んで字のごとく「確かに契約を進める意思がありますので、その証拠にお預けします」という意味合いを持っています。

 

「解約金」

大前提として契約終了後というのは、基本的に一方の都合で解約はできません。

しかし不動産売買契約では、手付金を「解約金」にすることで契約をキャンセルできる権利を認めています。

 

具体的には、

買主様がキャンセルしたい場合、手付金を放棄して売主様に譲ることでキャンセルが可能です。

売主様からのキャンセルの場合、まず買主様に手付金を返し、手付金と同額のお金を買主様に支払えばキャンセルが可能です。

不動産業界では買主様側のキャンセルを「手付放棄」、売主様側のキャンセルを「手付倍返し」と呼んだりします。

 

ちなみに、手付金の金額に明確な決まりはありませんが一般的には「物件価格の５～１０%」と言われています。

それなりに大きな金額になりますので、契約直前に初めて知った方は「そんなにかかるのか…」と抵抗感を感じられることが多いです。

確かにいきなり言われてしまった場合、用意するのも大変ですし抵抗感を感じられるのは無理からぬことかと思います。

しかし、抵抗感を感じるあまりに「金額を安くしたい」と安易に申し出るのはデメリットが生じることがあるのでお伝えさせて頂けますと幸いです。

 

理由は売主様の視点から考えて頂くとわかりやすいです。

「手付金が安い」ということは「証拠金・解約金が安い」ということになります。

穿った見方をすれば、売主様としては下記のような不安を感じる可能性が出てくるのです。

 

「契約する意思が弱い？」

「解約する可能性を考えて、安くしたいのかな？」

「他にも悩んでいる物件があるのかもしれない」

 

契約する意思が弱いと感じられた場合、最も大きなデメリットは値引き交渉などの「交渉事が難しくなる」という点です。

「意志の弱さ」や「解約する可能性」を疑われてしまうと「交渉に応じてもキャンセルされたら意味がない」と思われることは少なくありません。

適切な手付金を用意することは売主様に対し「本気で契約するつもりです！」というアピールになります。

売主様に本気度が伝われば「これだけ本気なら少しは歩み寄らないと悪いな」と感じて頂ける可能性は充分にあるのです。

 

また、条件が良く人気のある物件に申込みをする場合はさらに注意が必要です。

２つの申し込みが重なった場合に、あなたが売主様であればどちらと契約を進めたいでしょうか？

 

Aさん「手付金が極端に安い」=解約されるリスクが高い＋意思が弱い懸念

Bさん「手付金が適正」＝本気度が高いと思われる

 

通常であればBさんを優先してお話を進めることになると思います。

申込みが重なる訳ですから、きっと良い物件なのではないでしょうか。

とても気に入った物件を見つけたのに、手付金を理由に他の方に取られてしまったとしたら…

実際に後悔される方がいらっしゃいますので、手付金の設定時にはこういった事情も考慮して頂けますと幸いです。

元利均等と元金均等

 

皆様は「元利均等」「元金均等」といった単語はご存知でしょうか？

ローンの返済方式の事で、一般的にはほとんどの方が「元利均等」を利用されていると思います。

しかし、場合によっては「元金均等」を選択される方もいらっしゃるのでそれぞれの特徴をご紹介させて頂きたいと思います。

 

まず前提として、この２つの返済方法で定めているのは「月々の返済金額」です。

 

元利均等とは、「元」金と「利」息の合計金額を「均等」にする方式で、毎月の返済金額が一定になります。

借入金額の多い借入当初は必要となる利息も多くなるため、月々の支払いの内訳としては「利息多め、元金少なめ」となり、完済に近づくほど「利息少なめ、元金多め」に変わっていきます。

メリットは、返済当初の返済金額を抑え目に設定できること。

デメリットは、もう一方の元金均等方式よりも利息の支払い総額は大きくなることが挙げられます。

 

元金均等とは、「元金」のみを「均等」にする方式で、「元金を支払回数で割ったもの」と「借入残高に対する利息」の合計を毎月支払い続けることになります。

メリットは、元金が減っていくスピードが早い分、利息の支払い総額が元利均等よりも安くなる点と、返済が進めば必要な利息も減っていく為、どんどん返済金額が減っていくという点です。

デメリットは、利息が大きい借入当初の返済金額がそれなりに大きく、借入直後の負担が重たいことです。

 

したがって、借入直後の返済金額に耐えられるようであれば元金均等の方が「支払い総額」という面ではメリットが大きいのですが、当初の返済金額が大きくなる分、ローン審査時に要求される支払い能力も高くなってしまう為、審査通過のハードルが上がってしまう点は注意が必要です。

 

元金均等は老後に近い程支払いが減っていく点が魅力ではありますが、「ローン審査」と「借入当初の返済金額の重さ」に耐え抜く必要がある為、選択するには多少のハードルがあり、結果的に選ぶ方は少なくなっています。

頭金について

 

不動産の購入を考えたとき、「頭金」の準備は非常に重要な作業です。

しかし「金利が安い時期」で「無理なく返済可能な金額」なのであれば、「頭金が足りなくとも購入する」という選択はしても良い場合があります。

 

後の説明をしやすくする為に、２パターンの借り入れを例示させていただきます。

※いずれの場合も下記条件は共通とします。

・全期間固定金利

・35年ローン

・ボーナス払い無し

・元利均等

 

【１】

借入額3,000万円・金利2%

月々返済額：99,378円

総返済額：41,739,108円

 

【２】

借入額3,500万円・金利1%

月々返済額：98,799円

総返済額：41,495,997円

 

解説をしていきたいと思います。

 

【１】は3,000万円のローンで、総支払額は約4,170万円でした。

【２】は3,500万円のローンで、総支払額は約4,150万円でした。

 

【２】の方が【１】よりも500万円多く借りたにも関わらず、

総支払額ではおおよそ20万円安く済んでいます。

ちなみに月々の支払額を見ても【２】の方が若干安くなっていますね。

この差は、もちろん金利１%分の差から生まれています。

 

金利が安い時期に借りることは、これほどまでの差を生むということを読み取れる事例です。

しかし、ここまでの内容だけですと皆様から「金利が１%も違うのだから当たり前だ」と言われてしまいそうですので、もう少し「もしも」の話をしていきたいと思います。

 

皆様、頭金の貯蓄はなさっておいででしょうか？

頭金はあればあるほど良いです。

借入金額を抑えられますので、月々の負担が少なくなり、ひいては総支払額も大幅に削減可能になります。

ですので「購入を検討しているけれどまずは頭金を貯める！」という選択は基本的には正解です。

しかし、下記のような場合もありえるかもしれません。

 

<一>

頭金500万円を目標に貯蓄を続け、ついに貯まったので3,500万円の物件の購入を決意。

残額の「3,000万円」は「金利２%」で借りた。

 

<二>

頭金はまだ貯まっていなかったが、条件に合致する物件が3,500万円で見つかった。

やむを得ず「3,500万円」を「金利１%」で借りた。

 

もうお気付きかと思うのですが、実は条件設定をよく見て頂くと下記のようになっています。

<一>=【１】

<二>=【２】

 

【２】のほうが借り入れ金額は大きくとも【１】よりも支払額は安く済んでいました。

つまり、頑張って頭金を貯蓄した<一>よりも、

頭金が足りなくとも金利の安い時期に購入に踏み切った<二>のほうが支払いが少ないのです。

 

これは、頭金の貯蓄をしても金利変動によっては意味がなくなってしまう可能性を示唆しています。

 

また、頭金の貯蓄をなさっている間、もしも住まいが賃貸だった場合は、貯蓄中に払い続けた家賃分は余分に支払っていたと考えることもできます。

皆様であれば、500万円の頭金を貯めるのにどの程度の期間を要するでしょうか？

その期間にかかるであろう家賃の総額はおいくらでしょうか？

場合によっては、その家賃は支払わずに持ち家に住むことができる選択肢があるかもしれません。

 

今回は読みやすさを重視して、諸費用についてなど細かな試算は省いてしまっていますが、金利の変動が起きてしまった場合には似たような事例は充分に起こり得ます。

ご紹介した例は極端なものではありましたが、「もしかしたら」のお話としてご参考にして頂けますと幸いです。

金利シュミレーション

 

前回はローンの「固定金利」と「変動金利」についての考え方をざっくりとお伝えさせて頂きました。

今回は、シュミレーションを交えながらもう少し住宅ローンについて考察を進めたいと思います。

まず、金利変動が起きた場合の影響がどの程度かを考えておきたいと思います。

 

ここで簡単に参考用のシュミレーションを示します。

１，０００万円を３５年ローンで借りた時、金利２%の場合と、１%上昇した３%で比較してみましょう。

（いずれもボーナス払い無し、元利均等を想定しています）

 

【金利２%】

月々返済額=３３，１２５円

３５年間の金利総額=３９１．２５万円

 

【金利３%】

月々返済額=３８，４８５円

３５年間の金利総額=６１６．３７万円

 

【差額】

月々返済額=５，３６０円

３５年間の金利総額=２２５．１２万円

 

つまり、金利が１%上がると、借入れ１，０００万円あたり月々は５千円強、総支払額では約２２５万円の増額となります。

実際に皆様がローンを組まれるときは恐らくもう少し大きい金額の場合が多いと思いますので、

仮に３，５００万円のローンであるならば３．５倍して頂いて「月々=１８，７６０円、総支払額=約７８８万円」の増額になります。

こう考えるとやはり金利変動の影響は大きいものですので、変動か固定かは熟慮する必要があると思います。

 

また、金利を考える上では経済情勢についての知識があったほうがより適切な判断ができます。

「経済」というととてもハードルが高く思えるかもしれませんが、まずはできることからで良いと思います。

経済新聞を読んでみたり、経済分野のネット記事でもいいでしょうし、マンガなどでわかりやすい解説書等もいろいろ出ています。

不動産の場合、１つの判断で「金利変動で７８８万円も…」「損した！」も「得した！」のいずれもありえますので、そのために少し通勤などの空き時間を割いてみて頂くと、

将来にわたって誇れるマイホーム購入が実現できるかもしれません。

 

ちなみに、変動で進んだのちに金利上昇の可能性が高まった場合に「固定金利」への借り換えという手段もあるにはあります。

しかし、そういった状況下ですと、恐らく固定金利も上昇局面にありますので、なるべく早い段階で意思決定をする必要があります。

そういった意味でも、経済情勢に関する知識はきっと皆様の助けになるものであると思います。

ご多用な毎日をお過ごしかと思いますが、ぜひご一考頂けますと幸いです。

固定金利と変動金利

 

住宅ローンを検討するときに必ず悩む問題があります。

それは金利を「固定」にすべきか、「変動」にすべきか、という問題です。

これについてはネット上に様々な記事があり、金融の専門家の意見もたくさんあるので、ぜひいろいろな意見をご覧いただき、ご自身に一番近しい考え方を見つけて頂けると良いと思います。

将来的にはどちらが良かったかの結果を計算することができますが、選択時点ではあくまで予測をするしかありません。

大切なのはどのような根拠を持って選択を行うかだと思います。

ですので、私も一旦自分なりの見解を述べさせていただきますので検討の参考にお役立て頂けますと幸いです。

 

まず「固定金利」ですが、これは読んで字のごとく全期間を通して借入時の金利が維持されます。

金利が低い時に固定金利で借りることができれば、金利上昇が起きても低金利時代に設定された金利のまま返済が可能で、借入時点で完済までの金利すべてが確定するので、家計管理が容易という点もメリットになります。

 

対して「変動金利」は金利情勢に応じて金利が変わっていく方式で、金利変動のリスクを借りる側が負うので、その分、同時期の固定金利よりも安くなっています。

銀行ごとに細かな商品性に違いはありますが、住宅ローンの場合は一般的に下記３つのルールが共通しています。

 

１．金利の見直しは半年ごと

２．返済額の見直しは５年ごと

３．返済額は１回の見直しで1.25倍以上は上がらない

 

金利が安いままであれば絶対に変動の方が得ですが、上昇傾向にある時は当然ながら上がっていきます。

どのくらい上昇するかはわからない為、完済までに支払う金利負担額がわからないということになります。

 

実はもう少し細かく「最初は固定、●年後から変動」や、「●年後に１回金利が上がる２段階固定」「●年間固定して、終了後に固定か変動か再度選べる」などいろいろなパターンがあるのですが、少し複雑になりすぎますのでここでは割愛させて頂きます。

 

どれを選ぶかは、借入時の金利動向から判断することになりますが、「金利は上がる」とみれば固定の方が無難ですし、「上がってもそこまでではないだろう」「上がる前に返し切れるだろう」という場合は変動になると思います。

 

大枠の考え方としては以上です。

次回は検討の参考にして頂けるように、シュミレーションを例示しながらお話していきたいと思います。

囲い込み

 

今回は前回の内容を引き継ぎ、業界の悪習慣「囲い込み」について触れておきたいと思います。

以前に最大手の不動産業者が週刊誌にスクープされて以来、一般にもその実態が知れ渡ることとなりましたのでご存知の方もいらっしゃるかもしれません。

業界の悪評についてですから少し話しにくいことではあるのですが、残念ながらそういったことをできてしまう不誠実な営業担当は中々いなくなりません。

一生に関わる可能性がある不動産のお取引において、そういった営業担当をパートナーにしてしまうことはリスクに繋がると思いますので、警鐘を鳴らしておきたいと思います。

 

我々のような不動産の「仲介」を生業とする業者は、不動産を「売りたい方」と「買いたい方」を「仲介」し、取引が成立すれば「仲介手数料」を頂戴しています。

「売りたい方」の仲介を担当する業者を「元付（もとづけ）」と呼び、物件がなるべく好条件で売れるように売主様側のエージェントとして売却活動を行います。

「買いたい方」の仲介を担当する業者は「客付（きゃくづけ）」と呼び、満足して頂けるマイホームを見つけられるよう買主様側のエージェントとして活動を行います。

無事に売買取引が成立した場合、元付業者は売主様から、客付業者は買主様から、それぞれ仲介手数料を受け取ります。

これが最も基本的な取引形態です。

 

売主様→元付業者　⇔　客付業者←買主様

 

しかし、もしも元付業者が買主様を見つけてきた場合「元付＝客付」という状況になります。

この場合、仲介手数料は売主様・買主様それぞれから受領しますので、単純に報酬は倍額となります。

このような取引を業界では「両手」と呼び、対していずれか一方からのみ手数料を頂戴する取引は「片手」と呼びます。

 

この両手取引が偶然に起こるのであれば問題はありません。

しかし、不動産業者の中には両手取引を目的として、売却物件の情報を公開せずに隠したり、公開はしても他社のお客様に対しては「既に申込みが入った」「近日中に契約予定」などと言って検討させてくれないケースがあるのです。

このように、両手取引を目指して意図的に物件情報を操作する行為を「囲い込み」と言います。

 

中には他社から条件の良い申込みが入っても、自社で取った数百万円の価格交渉付き申込みを優先するような業者すらあります。

前回のメール文末で「A社では紹介されなかった物件が、B社から紹介してもらえた」ということが、必ずしも朗報ではないといったニュアンスのことを書かせて頂いたのはこのためです。

良い物件情報を得られたことは良いことです。

しかし、その情報がもしも「囲い込み」によるものであった場合、その業者は「時と場合によってはお客様の利益よりも自分たちの利益を優先する」可能性があります。

繰り返しにはなりますが不動産業者を選ぶ際には「パートナーを選ぶ」という視点も持って頂けますと幸いです。

 

最近では「囲い込み」に対する公的機関の監視の目も強くなってきていますし、減ってきてはいます。

しかし、すぐに複数の申込みが集まりそうな条件の良い物件であれば、短時間で決着できれば発覚しにくい為、未だに根絶には至っていません。

複数の不動産業者とやり取りをする中で、些細なことでも違和感を感じるやり取りがありましたら、よろしければご相談くださいませ。

不動産業者は沢山周るべきか？

 

不動産業界は「不透明な部分が多い」と言われており、正直評判が良いとは言えない業界です。

今回はこの不動産業界について「物件探し」に関わる部分に注目して、少しお話させて頂きます。

 

皆さんは「不動産業者は沢山周るべき」という考えについてどのように思われますでしょうか？

これついて、私としては「正解でもあり、間違いでもある」と思っています。

「なぜ沢山周るべきと考えるか」という目的によるのですが、「掘り出し物の物件を見つける為」であれば、もしかしたら少し間違いかもしれません。

先に結論を申し上げてしまうと、私は掘り出し物の「物件」ではなく「営業担当」を見つける為であれば、「沢山周るべき」だと考えています。

 

インターネットが普及していなかったころというのは、物件情報は業者ごとに大きく違ったので沢山周る事は間違いなく「正解」でした。

しかし、インターネットが普及したことで『REINS』という不動産業者専用の物件データベースができた為に、そうではなくなっているのです。

 

我々不動産業者は売主様から売却を依頼されると、何か特殊な事情が無ければこの『REINS』に物件情報を登録します。

そうすると、『REINS』は不動産業者であれば閲覧可能なので、他の不動産業者も新たに登録された物件情報を確認することができるようになります。

つまり、それぞれの不動産業者が得られる物件情報の「量」には、基本的に差が生まれないようになっているのです。

 

ただ、いくら情報源となるデータベースが同じでもそれを扱う営業担当によって「ヒアリング力」や「提案力」「知識量」には差が存在します。

例え話ですが、希望条件を満たす物件が中々見つからなかったときに、諦めてしまう営業担当もいれば、「確かに○○は不足しているが、▲▲なのでこの物件はオススメです」といった独自の提案をしてくれる営業担当もいるのです。

 

物件情報は日々入れ替わっています。

昨日は無かった情報が明日には出てくるかもしれません。

単純に「希望条件を満たした物件情報」を見つけ出すだけであれば、質の低い営業担当であっても運とタイミングが良ければできてしまうかもしれません。

しかし、「希望条件は満たしているが買うべきでない物件」や「希望条件を満たしていない部分があっても買ったほうが良い物件」は、質の低い営業担当ですと見極められない可能性があります。

不動産の良し悪しは画一的な条件だけでは判断ができません。

その為に、良い決断をサポートできる営業担当をパートナーとして選んで頂きたく思います。

 

不動産業者を周る際は、「条件に合った物件情報が出てくるか」だけではなく「今後のマイホーム選びを託せる相手か」という視点こそが重要だと思います。

業者を周るのでしたら、「物件情報」だけではなく「パートナー」を探すことを意識して頂けますと幸いです。

 

さて、次回は今回のお話に関連したお話をしたいと思っています。

実は未だに「A社では紹介されなかった物件が、B社から紹介してもらえた」ということは起こりえるのですが、これが偶然であれば問題ありません。

しかし、場合によっては「囲い込み」という業界の悪しき習慣である可能性がある為、どのようなことが起きているのか、そういったことをお伝えしたいと思います。

人生の三大支出

 

ファイナンシャルプランの世界では非常に有名なお話なのですが、人生における「三大支出」と呼ばれる費用があります。

それは「マイホーム」「子ども」「老後」の３つです。

 

この中でも「マイホーム」については、住宅ローンを利用される方が多い為、子どもの学費が必要な時期と被ってしまったり、ローンの返済をしながら「老後」にも備えなければならないなど、最も考えるべきことが多い項目と言えます。

人生におけるライフイベントについて、それぞれの時期や大凡の必要額を把握しておかなければ、ローンの返済がうまくいかず、充分な貯蓄ができていないままに、イベント時期が到来してしまうことになりかねません。

それがお子様の受験期であったとするならば、希望する進路に進ませてあげることが難しくなってしまう可能性もありえるのです。

そうした場合、とることができる選択肢は限られてきます。

例えば教育ローンを組んだり、場合によっては「せっかくのマイホームを売却しなければならない」ということにもなるかもしれません。

 

こうした事態に備える為、少し大変な作業ではあるのですがオススメの解決策がございます。

現在から老後までのキャッシュフロー表を作成してみてはいかがでしょうか？

各年齢ごとに発生するライフイベントを踏まえ、毎年の収入と支出を比較していくのです。

 

そうするとよくわかるのですが、多くの方は３回、収支がマイナスになりやすい時期が出てきます。

まずは「マイホームの購入時」、次に「お子様の高校・大学在学中」、最後に「退職後」です。

逆に、これら３度のマイナス期を耐えられるように、ローン返済と貯蓄を両立できるように計画ができればよいことになります。

 

マイホーム購入時の費用については、細かく複数回に分けてご説明をさせて頂きますのでここでは割愛させて頂き、お子様にかかわる費用について触れておきたいと思います。

 

文部科学省や日本政策金融公庫、保険会社等のデータベースを見ていくと、お子様の教育に必要なお金の目安が載っているので参考にしながらご説明していきます。

まず、大学卒業までに学費以外に衣食住やお小遣いなどで必要となる金額の目安は約１，７００万円弱になります。

次に学費を見ていきますが、仮に幼稚園から大学まで全て公立で進学した場合でも約１，０００万円強が必要となり、もしも一部でも私立に進むとすればさらに費用は大きくなります。

ちなみにオール私立で進んだ場合の学費の目安は約２，５００万円に上るそうです。

つまり、一人当たり独立までには抑え目に見積もっても約２，７００万円強は必要になる試算になるわけです。

 

とても大きな金額です。

しかし、これはもちろん一括でかかるものではありません。

ですので「いつ」「いくら」かかるのか、キャッシュフロー表が重要になるのです。

 

ネット上にも簡単なテンプレートは沢山公開されていますし、もしご不安であればお問い合わせくださいませ。

私共でお答えさせて頂いたり、専門のFPをご紹介させて頂くなど、ご不安が解消されるようお手伝いをさせて頂きます。

予算の決め方

 

今回は「実は不動産業者に相談しにくい話題」ランキングがあれば確実に上位に食い込んでくるであろう「予算の決め方」についてです。

 

ご予算については考え方がたくさんありますので、あくまで一例として、堅実なものを１つご紹介したいと思っております。

が、その前に、不動産業界の営業担当が言いがちな予算の考え方について、ちょっと言いにくいお話もしておこうと思います。

 

誠実で知識の豊富な営業担当であれば、お客様の状況に応じて無理のないご提案をさせて頂くはずですが、そうでない方もいらっしゃるのが実情です。

ありがちなケースですと「ローン審査が通れば予算内」という考え方です。

営業担当のみの利益を考えればローン審査さえ通過すれば、契約は可能なので、仲介手数料を受け取ることができます。

しかし、「ローン審査が通る」ことと「無理なく返済可能か」は全く別のお話になって参ります。

 

もう少し掘り下げたいと思います。

不動産営業担当の視点で考えれば「ローン審査が通るか」が重要でしたが、その審査を行っている銀行の視点ではどうでしょうか。

これは不動産営業担当以上にドライで、「審査基準を満たすか」であり、やはり「無理なく返済可能か」ではないことに注意が必要です。

 

銀行の審査基準は、書類に記入された年収やお勤め先から、申込人の大凡の返済能力を読み取り審査を行っています。

しかし一律の基準では、お子様の出産や成長後の進学先等、現時点では未確定な要素について考慮することは困難です。

今のまま、収入も維持できて支出も大きくは変わらなければ返済は恐らく問題なく可能かもしれません。

しかし、お子様が誕生して奥様が働けなくなった場合はいかがでしょうか？

お子様が成長し、私立への進学を希望される場合の蓄えは可能でしょうか？

銀行はそういったところまでは考慮しておらず、あくまで現状から見れば「貸せる」という判断をしています。

 

そしてこの銀行の審査基準の根底にある考え方は「返済比率」と呼ばれるものです。

「収入に対して返済金額が何%占めるか」という指標で、一般的に「返済比率が年収の３割強まで」であれば借入可能と言われています。

しかし、先ほど申し上げたように「返済比率」では家族構成やライフイベント等までは考慮することができません。

自分にとって本当に「無理なく返済可能」な金額というのは借入可能額とは別に考える必要があるということです。

 

細かくはまた後日ご紹介させて頂きますが、できれば、まずはご家族内でライフプランについて話し合ってください。

そして、お子様の成長や進学も見据えたうえで「毎月○円までなら住宅費にできる」と支払金ベースの限界を定めて頂くことが重要だと思います。

そこから総予算の上限を定めていくと無理のない返済計画を作成することができるはずです。

この作業は細かくやると大変難しい作業ですが、大まかなものであれば簡単な表を書けば試算可能です。

よろしければチャレンジしてみて頂き、難しい場合はぜひご相談くださいませ。

理想の家 ヒント編②

 

前回に引き続いて、家探しの傾向についてお話していきたいと思います。

 

３．「思い切り趣味を楽しみたい」

ご趣味の種類にもよりますが、基本的には一戸建ての方が様々な趣味への対応力は大きいと思いますので一戸建て向きの趣向かもしれません。

ただ、アウトドアやガーデニングがご趣味で「お庭が欲しい」ということであれば、マンションでも１階の庭付き住戸は少なくありませんし、上層階でもルーフバルコニー付き住戸という選択肢も有り得ます。

旅行やレジャー好きで車での外出が多い方であれば、最寄り駅でなく、高速道路のインターチェンジからエリア選定を行うケースもあると思います。

その他、古いマンション内に自宅用の２LDKと、仕事場兼趣味用のワンルームを購入し、引退後にはワンルームを貸して収入源にする方法も考えられます。

趣味重視の方は、既存の型にとらわれず自由に発想することが大切なのかもしれません。

 

４．「家は落ち着く場所、環境が大切」

家自体はもちろんながら、住みたい街のイメージがある程度定まっている方もいらっしゃいます。

こういった場合は、基本的に生まれ育った環境に近しいところを好まれる方が多いようです。

何となく自分にあった空気感というものが皆さんあるようです。

こうした街の空気感や雰囲気を重視する探し方もあると思いますので、「自分の育った街以外はわからないが環境重視で探したい」というような場合も、よろしければご相談くださいませ。

 

５．「室内重視、自分の思い通りの空間が欲しい」

ご予算に余裕がある場合は、注文住宅が一番いいかもしれません。

ただ、土地代から設計費用等、最もコストがかかる選択肢ではありますので、中々難しい方向性です。

この場合は、少し大変ですが中古の物件を大規模リフォームする前提でお考えいただくと良いかもしれません。

そうなれば立地と大きさ、配管の位置等の外側に関する条件さえ揃えば、多少古かったり室内の痛みが激しい物件でも候補になってきます。

また、一気に全て交換できないとしても、少しずつお金を貯めながら段階的に改修していくといった方法もあります。

この方法ですとライフスタイルの変化にも対応しやすく、意外と数年後の満足度が高い進め方であったりします。

 

いかがだったでしょうか？

あくまで一部をご紹介いたしましたので、ここには挙がらなかった方もいるかもしれません。

そういった方で、ヒントだけでも聞いてみたいなという方がいらっしゃればぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。

理想の家 ヒント編①

 

前回「理想の家」について想像してみて頂きたいとお伝えさせて頂きました。

かなり漠然とした説明になってしまっていた為、もう少し掘り下げていきたいと思います。

「理想の家」のかたちは様々で、複数の希望が絡まってできあがるものですが、少し大きなくくりで考えた時にはいくつかの方向性に分類できるので、それぞれの傾向に合わせ説明をしていきます。

 

１．「家族のために」

妻子ある男性の方としては最も多数派のお気持ちではないかと思います。

奥様のためということであれば、予算との兼ね合いなど難しいところも多々ございますが、任せきりにしてしまいますと機嫌を損ねられる奥様もいらっしゃるので対話が肝要なようです。

この辺りはあまりにケースバイケース過ぎますので、今回は「お子様のため」というところにフォーカスしていきます。

 

まず大切なのは「どのような環境を求めるか」を考えることです。

「自然に囲まれた環境」や「進学対策を重視」などいろいろなパターンがあると思いますが、今はインターネット上で様々な情報を得られます。

治安については、警察のホームページなどで公開されている犯罪率等の指標が参考になります。

エリアによって行政の育児支援制度にも差がありますので、補助金についてや、保育園の数、待機児童の状況なども調べておきたいところです。

中には「○才まで医療費無料」といった手厚い補助をしている行政区も存在しますが、これは中心部の財源豊かな行政区に多い傾向があるようです。

 

また、求めるライフスタイルから住居形態も検討しておけると良いと思います。

子供部屋を増やしたり、独立後には夫婦２人暮らし仕様に変更したりといったフレキシビリティを重視されるようであれば一戸建ての方が向いているでしょうし、通勤・通学の利便性やセキュリティを重視されるようであればマンションの方が適していると思います。

 

２．「仕事を頑張りたい」

「バリバリ仕事も頑張る為に家を買う」という方もいらっしゃると思います。

そういった方は基本的には「職住近接」を目指し、会社への導線確保が重要ではないでしょうか。

通勤利便性を優先すれば戸建よりも駅近くの立地が得やすいマンションの方が向いているかもしれません。

ラッシュを思えば、なるべく近い方がいいかと思いますが、あまりに近すぎると「呼び出されやすくなる」「気持ちの切り替えがうまくいかない」という意見も良く聞きますので、付かず離れずという選択肢もあります。

個人的にはある程度遠ざかってしまっても始発駅であれば座って通勤可能になりますので、読書や勉強に励むことができ、「サードプレイス」的な側面を持たせることができる点は魅力だと思っています。

 

次回ももう少しいくつかのパターンについてお話をしたいと思います。

理想の家

 

前回、物件探しのコツとして闇雲に見学せずに「優先順位の整理」をとお話しさせて頂きました。

今回は優先順位の作り方について少し触れていきます。

 

まず、この作業は楽しんで進めるのが一番大切です。

様々な本や、専門家の書く記事で勉強していくと「どの程度の家にするべきか」といった現実的な視点から考えがちです。

こういった冷静な視点はもちろん大切なのですが、せっかくのマイホーム選びですから、楽しむ気持ちは大切にして頂きたい。

まずは理想を膨らませて、それから現実的な視点で見直すという流れの方が、住んだ後も自分の希望と齟齬が出にくいと思います。

 

さて、皆様は「理想の家」に何を求めるでしょうか？

既に明確にあればそれを大事にして頂いて、漠然としている方は、今から私共がお客様から聞くことの多いポイントを列挙してみるので、当てはまるものがあればメモしてみて頂けますと幸いです。

 

【場所】「○○の近く」

勤め先（自分・配偶者）、実家（自分・配偶者）、中心部、好きな街、自然の多い環境、海、山、閑静な環境、賑やかな環境、繁華街、使いたい路線、等々…

 

【目的】

仕事のしやすさ、趣味、プライベートの充実、子育て、子どもの教育、時短、快適な通勤、奥様重視、お子様重視、間取り等設計にもこだわりたい、将来の不安に備えたい、自慢できる家、等々…

 

【欲しいもの】

収納、納戸、ウォークインクローゼット、シューズインクローゼット、充実のキッチン設備、広いお風呂、書斎、ガレージ、庭、テラス、ルーフバルコニー、眺望、日当たり、セキュリティ、仕事場としての機能（事務所・店舗・スタジオ等）、等々…

 

いかがでしょうか？

当てはまるものが見つかりましたらその中で優先順位をつけて頂いて、ご家族皆様でも見せ合ったり意見を出し合ったりして頂けるとより「理想」のかたちが見えてくると思います。

 

さて、ここで少しプロ目線でお伝えしておきたいことがあります。

この作業が上手な人ほど「今現在の理想」に辿りつきやすいです。

それはとても大切なものなのですが、実際のマイホームは長年をそこで過ごすことになりますし、様々なライフスタイルの変化が想定されます。

ですので、一旦「理想の家」の見えてきましたら、次の段階としては「１０年後」「２０年後」「３０年後」についてもざっくりとで構いませんので考えてみてください。

まだわからないことが多すぎて中々難しいかもしれませんが、大雑把にでも将来を見据えておくことは物件探しにおいて非常に有用な作業です。

ぜひ一度お試しくださいませ。

優先順位の整理

 

物件探しをする上で、私共はほとんどの範囲をお手伝いすることができます。

しかし、あえてご自身やご家族のみでやって頂きたいことも少ないながら存在します。

今日はそのお話をしたいと思います。

 

物件探しをする中で検討するためのモノサシと申しますか、「評価基準」を作って頂くとストレスの少ない物件探しをしやすくなります。

 

一般的な流れとしては「まずインターネットや郵送等で資料を集めて検討し、気になるものがあれば見に行く」という流れが多いかと思います。

事前に検索サイトや資料請求等で様々な情報に触れて頂き、相場観を掴んでいただくのは大事です。

また、実際に見て確かめながら目を養うことも同じように重要です。

しかし、一つ注意して頂きたいのが闇雲に何件も見学してしまうことは避けた方が良いと思っています。

 

良くあるパターンとして、「たくさん見すぎてよくわからなくなってしまった」と迷宮入りしてしまっているお客様には定期的にお会いする機会があります。

 

こういったお客様は、

 

「最初はモチベーションも高く、見学自体も楽しいので探し歩いた」

「見ていく中でそれぞれの物件の良かったところの印象・情報が蓄積され続けた」

「どんどん求めるハードルが上がり続けた」

 

という流れを辿っている方が多いように感じています。

こうなってしまうと、下記のような無限ループに陥る方も少なくありません。

 

当初はご自身にとって必要十分であったはずの物件に巡り会っても、過去に見た物件よりも少しでも劣る点を見つけてしまうと決められず、悩んでいる間に良かった物件は無くなってしまい、次に「必要十分」に巡り会っても前回の「必要十分」を超えていないと決められず、悩んでいる間に・・・

 

こうならない為に必要なことはズバリ「優先順位の整理」です。

絶対に譲れないこと、できれば満たしたいこと、これらを事前に整理して頂けると良いと思います。

 

ちなみに、見ていく中で多少変わって行くのは問題ありません。

ただ、コロコロ変わるようでは「絶対に譲れないこと」とは言えないことが紛れ込む可能性がありますので、項目の追加時はある程度厳しく精査した方が良いとは思います。

そして、物件を見るごとにちゃんと評価し「なぜ見送るのか」を言葉にできると尚良いです。

こうすることで「自分にとって本当に必要な物件」を見極める目が養われていき、見学件数が無駄にならないようになると思います。

 

最後に、これはお願いですが、見送る理由は我々不動産業者に正直に伝えて頂けると嬉しいです。

次回以降のご提案の精度が上がり、結果的にストレスの少ないお部屋探しのお手伝いができるようになります。

良きパートナーとしてお役に立てるよう今後も尽力させて頂きますので、何卒よろしくお願い致します。

ローン審査の準備は、物件を気に入る前に

 

今回はまだ探し始めの方、気に入る物件が見つかっていない方に向けて、少しお願いも込めた内容になっています。

具体的には「ローンの仮審査」についてお話させて頂きます。

ローンの仮審査が既にお済みの方は申し訳ございません。

まだの方はぜひご一読頂けますと幸いです。

 

さて、ローンの仮審査ですが実際にはいつ実施するものかご存知でしょうか？

審査を受けるには、対象となる物件が必要になりますので「候補となる物件が見つかったら」が最も一般的なタイミングになります。

よくある流れといたしましては、内見をした物件を気に入り「申込みをする」または「前向きに検討する」というタイミングに実施することが多いです。

 

タイミング自体は全く問題ありません。

ただ、注意すべきなのは気に入って申込書を書いたとしても仮審査を通過するまでは物件を押さえられない可能性が高いということです。

 

条件の良い物件ほど競争率は高いものになります。

同じ週末に複数のお客様がご覧になることも多いです。

そうしたとき、もし気に入って申込みをしても、別の方と申込みが被ってしまうかもしれません。

申込書の提出順も重要なのですが、それと同じくらいに仮審査を早く通過できるかということも非常に大切になって参ります。

 

申込みが重なった場合、どのお申し込みをお受けするかの最終判断は売主様が行われます。

売主様によって判断基準は異なりますので一概には言えませんが、「Aさんは３日後に仮審査を通過し次の週末に契約が可能」「Bさんは仮審査に必要な書類が揃っておらず翌週以降にならないと購入可否がわからない」となった場合、いかがでしょうか？

 

Bさんの結果を待たずともAさんとの契約は可能ですし、Bさんを待っている間にAさんの気が変わってしまいキャンセルされてしまうかもしれない。

万が一、Aさんのキャンセル後にBさんが仮審査否決になってしまったら振り出しに戻ってしまう…。

 

多くの売主様はなるべく早く契約を済ませてしまいたいとお考えになりますので、Aさんの方が圧倒的に有利な状況と言えます。

本当に気に入った物件があったときにこうしたことが理由で「買い逃した！」ということは避けたい事態ではないでしょうか。

ですので、こういったことにならないように事前に仮審査に必要な書類を準備しておくことを推奨させて頂いております。

下記に仮審査に必要になる一般的な書類を列挙致しますので、可能であればお手元にご用意頂けますと幸いです。

 

・写真付き本人確認書類（免許証・パスポート・マイナンバーカード等）

・保険証（お勤め先の記載があるものがベスト）

・収入証明書（会社員の方は直近の源泉徴収票できれば２期分　/　個人事業主や会社役員の方は直近の確定申告書３期分）

 

※カードタイプの証明書類は表裏両面のコピーが必要になります。

※保険証にお勤め先の記載がない場合、別途「社員証」等の在籍証明が必要になる場合があります。

※収入証明は、状況に応じて上記の他にも証明書を求められるケースがあります。できれば事前にご相談頂けますと幸いです。

いつが買い時？

 

「いつが買い時でしょうか？」

 

このご質問も、不動産業界に身を置いておりますと大変頻繁に耳にするものでございます。

実はこの質問につきましても、最適解は「人それぞれ」かもしれません。

というのも、何を判断基準とするかによって返答が大きく変わってしまう為、万人に適した正解というのは非常に難しいものになっています。

ただ、考え方だけをお伝えすることはできます。

 

「ご自身の将来的なライフスタイルを見据えたうえで」

「理想のライフスタイル実現に必要な家の条件が固まり」

「経済状況的に無理なく購入可能だと断言できたとき」

 

が買い時だと私は考えています。

すこし分解しながら解説を添えたいと思います。

 

まず「ご自身の将来的なライフスタイルを見据えたうえで」の部分ですが、

今後、ご結婚やご転職、お子様の誕生・成長によってライフスタイルは変わっていくはずです。

「今」だけでなく、将来的な快適性も踏まえて考えなければなりません。

 

次に「理想のライフスタイル実現に必要な家の条件が固まり」について、

上記のところで「将来」についても十分に考慮して頂けましたら、家の購入を「理想を実現する為の手段」と捉え、「その為に何が必要か？」を明確にイメージすることが重要です。

 

そして最後に「経済状況的に無理なく購入可能だと断言できたとき」

それはもう「買い時」といえると思います。

 

一般的には、「金利が安いから今」であるとか、「頭金が目標額に届いていないからまだ」といった基準に頼ってしまうケースが多いです。

もちろんこれらも判断材料の１つにはなるのですが、これらのみで決断ができる訳ではないと考えています。

 

「自分の理想実現に必要な家」でなければ金利が安くとも買う必要はありません。

「頭金が貯まり切っていない」としても、その他の状況から判断すれば購入に踏み切ったほうが良い場合もあります。

貯蓄中に発生する賃料を考えると、金利が安い時期であれば金利が上がる前に買ってしまった方が得をするケースなども有り得る為です。

 

追々にこうした「金利」や「頭金」に関する考え方については、改めて解説をさせて頂こうと思っております。

それ以外にも、お伝えできることはどんどんメールさせて頂きますので、総合的な判断をできるようになっていただけるようなお手伝いができれば幸いです。

全体的な流れ⑧

 

１０．その後

・不動産取得税

かなり古めの建物を購入される場合以外ですと、軽減制度が豊富なので課税されないケースの方が多い「不動産取得税」。

原則として非課税となる場合でも、「取得から60日以内」の申告手続きが必要とされています。

しかし実態としては、登記情報や建築時に提出する書類などを基に、税務署側で非課税の判断をしてくれることも多いようです。

ただ、先方に資料が不足している場合などは、忘れたころに急に納税通知書が送られてくることもあるそうで、もしも「納税通知書が来たが軽減措置により非課税だったはず」という場合は慌てずに軽減措置の申告書を提出に行きましょう。

60日を超過していても申告が全く受け付けられないといった性格のものではないようなので、窓口で相談してみると良いそうです。

 

・固定資産税

固定資産税は毎年5月から6月にかけて1年分の納付書が郵送されてきて、一般的には4回程度の分納で納めている方が多いと思います。

初めて不動産を購入された方ですと、忘れたころに請求がきて思い出すということもしばしばあるようです。

基本的には中古不動産の取引時点で、公課証明書か納税通知書といった年税額がわかる資料を売主様側から交付されているはずなので、年税額の把握は容易になっています。

その金額を確認しておき、年額を12で割り、月額相当額を割り出しておくと良いでしょう。

毎月の住宅費の一環として貯蓄するようにして備えておけば万全です。

ちなみに、新築住宅ですと性能によって3～5年間は固定資産税が減額される制度が存在しています。

築の浅い物件を購入された場合は、ある年突然に税額が跳ね上がるという現象に驚かれることがあるのですが、こうした理由によるものですので、事前に減額期間を把握して備えておきたいところです。

 

・住宅ローン減税を使う場合は年度末に確定申告

最後に住宅ローン減税を利用される場合、年度末に確定申告が必要になります。

年末か年明けに銀行から「残高証明書」という書類が届くはずですのでそれを保管しておいて頂き、3月に確定申告手続きを行います。

ちなみに、サラリーマンの方であれば初年度の１回のみ行えば良いことになっているのですが、自営業の方は毎年申告が必要になりますので注意が必要です。

 

さて、ここまで全８回にも渡り、不動産取引の流れをご説明させて頂きました。

今後は「ローン」についてや「見学時の注意点」など、より専門的な内容に触れていきたいと思っておりますが、ひとまず次回は非常に聞かれることの多い「いつが買い時か」というご質問についてお答えしていきたいと思います。

引き続きよろしくお願い申し上げます。

全体的な流れ⑦

 

８．引渡し直後

・設備表の期限（7日間）

契約時点と内覧会で確認を行った「設備表」ですが、そこに記載された設備についてもしも故障が発生したとしても、売主様側に修理をお願いできるのは引渡し日から7日以内ということになっています。

内覧会で細かく確認ができていれば基本的には問題ないはずですが、中には「何人もの関係者がいる中ではゆっくりと確認ができなかった」と思われる方もいらっしゃるようです。

そういった場合には、引渡し後、期限内の7日以内に再度現地を確認しておかれることを推奨させて頂いております。

 

もし再度現地を確認するのであれば「設備表」のコピーを持参し、できればご自身以外にもだれかご親族の方か、リフォーム業者のご担当者様か、複数で行かれたほうが見落としが無くなりますので良いと思います。

ちなみに、電気・ガス・水道については事前に手配をしておかなければ確認当日に使えない場合がありますので注意が必要です。

その他にも各種設備の動作確認方法がわからない場合は、ご相談くださいませ。

 

・リフォーム工事着工

ここまで来れば入居まであと僅かです。

リフォームも信頼できる業者様と密に打合せができていれば基本的には問題ないでしょう。

しかし、短期間で済む軽微なリフォームであれば問題ありませんが、数週間にわたるような規模の大きなリフォームになる場合、もしかしたら放ったらかしにせず、こまめに現地の確認に行った方が良い場合があります。

これはご依頼なさるリフォーム業者さんにもよって考え方が違ったりするケースがありますので、事前にリフォームの担当営業さんと相談しておいて頂けると良いでしょう。

 

ちなみに、マンションで大規模なリフォームを行う場合、どうしても近隣の住民の皆様には多少のストレスを強いることになります。

通常はリフォーム業者の方が、着工に先立ち挨拶回りはしているものですが、規模が大きい工事の時には、引っ越しのご挨拶も含めて一度ご挨拶回りに伺ったほうが良いことがあります。

入居後は少なくない年月を隣り合って暮らしていくお相手ですので、こうした配慮をすることでお互いに気持ちよく暮らすことができるかもしれません。

よろしければご一考くださいませ。

 

９．引っ越し・入居

・各種引っ越し手続き

・新調する家具・家電の準備

引っ越し作業そのものについてはこの場では割愛させて頂きますが、引っ越しを行いますと様々な手続きが必要になって参ります。

細かく挙げていくとキリがない程で、ここには中々書ききれませんが、ネット上には様々な引っ越し関連業者さんが「チェックリスト」を公開しています。

よろしければそういったものをご活用頂けると漏れもなくスムーズな転居ができるかもしれません。

また、引っ越し直前に家具や家電を選んだり、室内の家具配置を考えたりする作業は楽しいものですが、コツとしては見学時に細か過ぎるくらいに室内の寸法を測っておくと捗ります。

部屋の壁から壁までの距離はもちろん、カーテンの寸法、搬入路となるドアの幅、家具配置を左右するコンセントの位置まで確認できていれば万全です。

全体的な流れ⑥

 

７．決済・引渡し

・住宅ローン実行、残金決済

ついに、不動産がご自身のものになる日がやって参りました。

各種準備は事前に終えているかと思いますので、決済当日は意外なほどにすんなりと終わるケースが多いです。

 

残金決済は、住宅ローンの借入をする銀行に全員で集まって手続きを行います。

手続きの流れといたしましては、登記を担当する「司法書士」立ち合いの元、取引を完了する為に必要な書類、引渡し物等、全てが揃っているかを確認し、問題が無ければローンが実行されます。

その後、各種代金のお支払い、領収書の発行を終えれば、無事取引完了となります。

 

そして、取引完了を見届けた司法書士が、法務局へ所有者が変わったことを報告し登記手続きを行います。

登記手続きの完了には数週間を要しますので、後日不動産の所有者となった証明となる「登記識別情報通知」という書類が郵送されてくる流れとなります。

 

この「登記識別情報通知」とは、過去には「権利証」と呼ばれていた書類の現在の形です。

役所特有の複製防止処理がされたカラフルな用紙に、アルファベットと数字の羅列による１２桁の「登記識別情報」が記載されています。

要は不動産の所有権に関わる手続きを行う為のパスワードとなるものです。

受け取った時点ではこのパスワード部分には目隠しがされており見ることができなくなっています。

そしてこれは登記手続きをするときまで見る必要がないので未開封にしておかなければいけません。

開封済みのものは「既に何がしかの登記手続きをしてしまった無効な書類なのではないか」という疑いが生じてしまいますので必ず開けずに保管するようにしてください。

 

※リフォーム工事手配

非常にコンディションの良い不動産であっても「壁紙の張替」と「ハウスクリーニング」は頼まれる方がほとんどです。

このような軽微なリフォームでも、着工してから住めるようになるまでには数日が掛かりますし、マンションの場合、着工前にマンションから許可を取らなければ工事ができませんのでさらに準備期間が必要となります。

規約の厳しいマンションの場合、「隣接する全ての住戸の説明の上、承諾書に捺印をもらい、工事許可申請書と共に組合に提出すること」といったルールが存在していることもあります。

このあたりのルールはマンションごとにかなり差がありますので、必ず事前に確認をしておく必要があるところです。

全体的な流れ⑤

 

６．引渡し準備

・内覧会

ローンの本審査を通過した後、引渡し日までの間に行われる「現地を確認する会」です。

主な意図として契約時に読み上げを行った「設備表」「物件状況等報告書」の内容に齟齬が無いか、改めて現地で確認をしていきます。

戸建の場合は改めて、基礎や主要な柱・屋根裏等、確認できる範囲の箇所は全て見ておいた方が良く、戸建・マンション共通の確認事項としては改めて各種設備の動作状況を見ておきたいところです。

ちなみに、この会の時点で、買主様はその物件を買えることがほぼ確定している為、リフォーム業者との打合せや、室内の採寸などの作業を同時にご希望される方は多いです。

 

・決済準備（書類・お金）

決済に必要となる書類とお金の準備を進めていきます。

特に重要なのはローン以外でご用意されるお金で、「贈与」を伴うものについてです。

ご親族からの援助を受ける場合は、税金への対策が不可欠となりますので、必ず資金を『受け取る前に』事前に我々か、税理士、税務署、いずれかにご相談の上で準備を進めるようにしてください。

お金の受け渡し方１つで、非常に大きな税金を払わなければならなくなるようなケースがありますので要注意です。

これについては後日、詳しくご説明させて頂きます。

 

「決済」手続きの注意点として、入出金を担う「銀行」と、登記手続きを行う「法務局」が開いていなければできません。

その為、ほぼ間違いなく「平日」にお時間を作って頂かなければなりませんので、お仕事の都合をつけて頂く必要がございます。

場合によりましては、ご主人が奥様に代理手続きを委任して欠席なさることも稀にあるのですが、人生最大の買い物をすることになりますので、基本的にはご出席を目指して予定の調整をして頂けますと幸いです。

 

※各種減税制度・助成金の準備、手配

これらの制度については実際のお手続き自体は「引渡し後」に行う手続きの方が多いです。

しかし、制度によりましては引渡しまでに「申請」や「証明書の発行」を受けておかなければ利用できない制度が存在するので、そうした場合はこの時点で準備を終えておく必要があります。

「税金」については事前にご確認の上、お手続きに臨むようにお願い申し上げます。

全体的な流れ④

 

５．住宅ローン手配

・本審査

住宅ローンの本審査には売買契約書が必要になりますので、このタイミングで申込み手続きを行っていきます。

また、このほかにも「課税証明書」や「世帯全員が記載された住民票」などの役所で取得ができる証明書類が必要になるのですが、「２通」や「３通」などと同じ書類を複数枚要求されるケースがあります。

これはなぜかというと、それぞれの書類の提出先が違う為、このようなことが起きています。

例えば、3通必要な場合ですと「金融機関」「保証会社」「法務局（登記用）」の３か所に提出をしていきます。

 

次に、この本審査時点で借入額や、変動・固定などの種類がある「金利プラン」、「元利均等」「元金均等」「ボーナス払い」といった返済方式については確定する必要が出て参ります。

事前にお調べになったり、我々や銀行の担当者にご相談頂き、ご不安の解消をしておけると良いでしょう。

ローンについてはお話したいことがまだまだ山ほどありますが、ここでは割愛させて頂きたいと思います。

 

・金銭消費貸借契約

聞きなれない単語ですが要は金融機関と取り交わす「ローンの契約」です。

業界用語として「金消」や「金消契約」などと呼んだりします。

特に細かな注意点はありませんが、原則として「実印」での契約となりますので、既にお持ちでない場合も実印を作っておき役所で「印鑑登録」を済ませておく必要があります。

ローンを使うことが確実であれば早くから準備をしておくと良いかもしれません。

 

※リフォーム業者との打合せ

もしも、リフォーム費用についてもローンを組む可能性がある場合、もっと早い段階のローン本審査前にリフォームの見積りを終えておかなければなりません。

「申込み」から「契約」までさほど時間を空けることができないことが多い為、間に合わせるのは容易ではありませんが、逆を言えばリフォーム費用もローンで調達したい場合は、事前準備が大切になりますのでお早めにご相談頂けますと幸いです。

 

※火災保険手配

火災保険は最悪、「引渡し日までに」手続きができていれば問題ないケースが多いです。

重要なのは「火災保険」以外にどこまでの保証を受けるプランを選ぶのかで、「地震保険」を筆頭に「家財保険」「水災保険」といったものが保険料を大きく左右する要素になってきます。

ちなみに、マンションの場合は２階以上であれば「水災保険」の必要性は薄れますが、下の階ができると「水漏れ」事故によるリスクが増えることになります。

「水漏れ」に備えるには「個人賠償特約」への加入が必要になりますので、ご自身の住居形態によって何が必要か、良くご検討頂きますようお願い致します。

全体的な流れ②

 

２．見学

・見学物件の絞り込み

ここでの作業は事前に「希望条件の整理」がしっかりできていれば問題ないと思います。

ただ、物件を見極めることも大事ですが、依頼する業者選びも同様に注力して頂けるとより良い結果に繋がりやすくなると思います。

私共も、選んで頂ける業者を目指して尽力させて頂きます。

 

・比較検討

見学した物件を比較検討していきます。

各物件の違い、メリット・デメリットがわかりやすいように簡単な表などを作ると考えやすくなります。

意外と重要なのが「検討から外す作業」で、「なぜ検討外なのか」理由を言語化しておくと、物件探しを頼む不動産会社との打合せで物件の好みを伝えやすくなりますのでオススメです。

 

※リフォーム工事の検討、見積り

お客様によりますが、早い方ですと見学物件の絞り込みがある程度済んだ時点でリフォーム業者の選定も始められる方がいらっしゃいます。

相見積りをとる場合はそれなりに時間を要しますし、リフォーム工事を行う観点からアドバイスをくれることもありますので、見学時に連れて行くことにはメリットがあります。

しかし、見学時間が長引きやすくなるので売主様に一言お伝えしてお連れしたほうが良いでしょう。

 

※住宅ローンの事前審査

一般的に、ローンの事前審査は気に入った物件を見つけてから申込みと同時になさるケースが多いです。

しかし申込み前に審査を終えておいた方が多くのメリットを得られます。

詳細は後日ご説明いたしますが、具体例の1つとして「気に入った物件を他の方に取られないように押さえられる可能性」が高くなりますのでオススメです。

 

３．申込み

・売主様への条件交渉（価格など）

値引き交渉は申込時に行います。

また、申込時というのは「価格」以外にも「引渡し希望時期」や「付帯設備の取り扱い」についてなど、様々な相談事を相手方に対等で持ちかけられる絶好のチャンスです。

担当する営業担当と密に作戦会議をして頂き、良い形の申込みを目指したいところです。

 

・契約準備（書類・お金）

申込みが無事に受理されれば、契約までは皆様が考えられるよりも非常に早いスピードでお話が進みます。

ローンの事前審査を通過できれば、基本的には翌週、遅くとも１０日前後では契約に至ることが多いです。

契約時点では、「物件価格の５～１０%程の手付金」「印紙代」「仲介手数料の半金」といったお金が必要になりますので、ある程度まとまった現金を用意しなければなりません。

また、住宅ローンの本審査は契約と同時か、直後に申込みをするケースが多いので審査用の書類も用意しておけると後がスムーズです。

全体的な流れ①

 

今回からはマイホームの「探し始め」～「引渡し」までの大まかな流れをご説明していきたいと思います。

先に、一般的な流れをざっくりと書き出してみましょう。

 

１．探し始め

・情報収集

・希望条件の整理

・資金計画

 

２．見学

・見学物件の絞り込み

・比較検討

 

※リフォーム工事の検討、見積り

※住宅ローンの事前審査

 

３．申込み

・売主様への条件交渉（価格など）

・契約準備（書類・お金）

 

４．重要事項説明・売買契約

・重要事項説明書

・売買契約書

・設備表、物件状況等報告書

 

５．住宅ローン手配

・本審査

・金銭消費貸借契約

 

※リフォーム業者との打合せ

※火災保険手配

 

６．引渡し準備

・内覧会

・決済準備（書類・お金）

 

※各種減税制度・助成金の準備、手配

 

７．決済・引渡し

・住宅ローン実行

・残金決済

 

※リフォーム工事手配

 

８．引渡し直後

・設備表の期限（７日間）

・リフォーム工事着工

・引っ越し準備

 

※新調する家具・家電の準備

 

９．引っ越し・入居

・各種引っ越し手続き

 

１０．その後

・不動産取得税

・固定資産税

・住宅ローン減税を使う場合は年度末に確定申告

 

ざっくりと書き出すと、このような流れになっていくことが多いはずです。

ちなみに途中の「※」は状況によりタイミングが少し流動的な項目なのですが、多くの場合で「※」がある前後のイベントと並行して進むことが多いようなものです。

 

ここからは、一つずつ順を追ってご説明していきたいと思います。

尚、ここでの内容は取引の全体像を掴んでいただくためのものと思って頂けますと幸いです。

 

１．探し始め

・情報収集

物件情報はもちろんながら、ローンについてや、税金、業者についてなど、調べなければならない情報は多岐に渡って参ります。

そういった手間を無くす為にも私共のような専門業者がいる訳なのですが、残念ながら不動産業者には質の高くない業者も一定数存在しています。

知識不足で後悔することがないように、Webサイトや不動産に関する書籍なども活用頂けると良いかもしれません。

 

・希望条件の整理

意外とスルーされやすいのですがこの作業は非常に大切で、物件探しの成否を分ける可能性もあると思っています。

この項目については後ほどしっかりご説明をさせて頂きますが、一言で申し上げると「闇雲に見学に行かず幸せになる為にはどのようなマイホームが必要か熟考して頂きたいです」

 

・資金計画

この項目についても追々に嫌というほど解説させて頂きます(笑)

皆さん「ローン」に意識が行きがちですが「将来的な教育資金」など、長期的に考える必要がありますので、そういったところも踏まえた「キャッシュフロー表」の作成がオススメです。

新築マンションの見方

 

今回は新築マンションのお話をしたいと思います。

新築マンションは、その物件を建築した会社が売主様として直接皆様に販売をなさるか、特定の専門業者に販売業務を委託してしまっている為、仲介業者からはご紹介ができない場合が多いです。

ですので、新築マンションの購入についてはそのほとんどをお手伝いすることができません。

だからこそ、中立の立場として確認すべきところや注意点など、売主様目線では少し話しにくいところをご紹介していきたいと思います。

 

新築マンションは一部、完成後に現地で実際のお部屋を見ながら検討できること（「完成売り」「竣工売り」などと呼びます）がありますが、多くの場合はそうではなく、建築中にモデルルームを見て検討する「青田売り」がほとんどです。

そしてこのモデルルーム、売れ行きを左右するものですから売り手側はそれはもう気合を入れて作りこんでいます。

インテリア等の専門家を雇ったり、有名な家具メーカーと提携したり、家具の配置から高さまで徹底的に作りこんでおり、特注品に相当な費用をかけているケースなども少なくありません。

通常仕様であれば付属していない、有償オプションも見本として多数が採用されていて、「こんな生活ができたら素敵」と思わせる演出がなされています。

 

しかし、購入して実際に入居したとして、同じような生活を送る方は少数派ではないでしょうか。

既にお持ちの家具も多数流用されるでしょうし、ご自身が検討するお部屋とモデルルームは向きも形も違う場合が多いと思います。

モデルルームでは見た目に惑わされず、標準仕様の使い勝手や雰囲気を掴むことが大切です。

 

また、できればモデルルームに行く前に現地を確認しておけると尚良いと思います。

わかってはいてもやはりプロの仕事ですから、モデルルームにいくと気分が高揚しがちです。

その前に冷静な状態で現地を見て、長い年月そこでの生活が可能そうか、交通の利便性や周辺の施設、隣接地の状況などを把握しておくことで精度の高い判断をしやすくなると思います。

 

さて、そのような下準備も終えて実際にモデルルームに行きますと、しつこいようですが楽しいです。

最新の設備、充実の共用部に目を奪われると思います。

しかし、それら全ては購入される方々が負担される「購入代金」と「毎月の管理費等」を原資に提供されます。

ですので、あったらいいなと思うものも、「ずっと使い続けるだろうか」「支払いが続くことに納得できるだろうか」という一歩引いた判断基準を持って頂けるといいと思います。

新築マジック

 

マンション・一戸建て問わず、「新築」というとやはり心躍ってしまうのは私だけでは無いかと思います。

この仕事をしていても、実際に見学に行きますと新築特有の雰囲気や、新品の内装ならではの匂いに高揚せずにはいられません。

ネットのフリーマーケットアプリの普及で、若年層を中心に中古品への抵抗はかなり薄れてきているものの、住宅市場においては未だに新築人気は根強いものです。

今回はこの「新築」にフォーカスしてお話できればと思います。

 

さて、そもそもの大前提として「新築」は良いものです。

やはり誰も使っていない新品が自分のマイホームとなる達成感と言いますか、気分が良い新生活のスタートになるのは間違いがないと思います。

ただ、「新築の良さ」については新築販売の営業さんから頂けるパンフレットに沢山書かれておりますので、ここではあえて書かれることの少ない注意点を中心にお伝えさせて頂きます。

 

まず、新築をご覧になる時は「小さな違和感」を大切にしてください。

しつこいようですが新築は魅力的です。

これは良くも悪くもそうだと言えます。

「ちょっとここは気になるな・・・」という些細な違和感があっても、「でもなんとかなる！」と妥協してしまえる程に魅力的なのです。

この違和感がほんとうに些細なことであれば、住んだ後も満足度の方が高い生活が手に入ると思います。

ただ、もしかしたら後から思い返すとそうではないかもしれません。

この判断は中々難しいものですが、違和感を感じた時にこれからお伝えする二つの質問をご自身にしてみるといいかもしれません。

 

「その違和感は、毎日続いても大丈夫か？」

「その違和感は、仮にその物件が中古だったとしても許容できるか？」

 

違和感はいろいろあると思います。

 

「ちょっと坂道がきついな」

「ちょっと狭いかも」

「リビングが少し暗いかな」

 

こういった違和感が全くない物件というのは予算内では中々見つかりにくいので多少は許容しなければなりませんが、先ほどお伝えした質問をして頂くことで「新築マジック」による「こんなはずじゃなかった！」はかなり防げるようになると思います。

 

少し話は変わりますが、私は新築を買うときこそ周辺の中古物件との比較は大切な作業になると考えています。

なぜなら、「新築」は一度住めば「中古」になり、売却時には必ず中古市場で勝負をしなければならないからです。

新築が中古になるとほぼ間違いなく値段は下がります。

その下落幅がどの程度になりそうなのか、周辺の中古市場を知っておけばある程度の予測をたてることができます。

 

違和感について自問自答し、

中古とも比較して、

「でもなんとかなる！」と納得できましたら、その新築物件はきっと素敵な物件なのではないでしょうか。

検討テクニックの一つですが、よろしければご活用ください。

周辺住民も「住環境」

 

以前に、「家を買うことは、環境を買うこと」とお伝えしたことがあると思います。

ただ、一言に「環境」といっても様々な側面があります。

交通利便性なのか、緑の豊かさなのか、周辺の商業施設、学区なども含まれるでしょう。

この辺りは、想像もつきやすく確認もしやすいポイントです。

 

今回は現地ではちょっと話しにくい「環境」に少し触れておきたいと思います。

それは「住民の方々のモラル」です。

 

抽象的なものですし確認は容易でありませんが、私はそれなりに重要な要素だと思っています。

ゴミ置場の使い方や、共用部の雰囲気など、自分の感覚とずれていると居心地が悪かったり、ふとした時に嫌な気持ちになったりすることがあります。

賃貸であれば引っ越せばよいですが、購入となるとそうはいきません。

 

また、「朱に交われば赤くなる」という言葉もございます。

ご自身は強い意志を持ってそのままでいられるかもしれませんが、そこで過ごす時間の長くなる奥様やお子様がいらっしゃる場合、もしかしたら影響を受けてしまうかもしれません。

 

正直申し上げにくいのですが、統計上で平均所得と治安は多少の相関関係があると言われています。

ただ、通常は同じマンション内であれば物件価格が近しいはずですから、生活レベルも近しい世帯が集まるはずです。

特に築年数が浅いうちは、お子様が小さな世帯が増えやすいので同じ「子育て」という軸を持った家族が集まり、住民間の差も少なくなりやすいです。

ですので、そういった場合はそこまで過敏にならずともいいかもしれません。

 

念の為、確認したほうがよいのは、ある程度の築年数を経ている中古マンションを購入される場合です。

この場合は、子育てが既に終わっている世帯も多いはずなので世帯ごとに意識の差が生まれやすいですし、管理組合の管理に対する姿勢の差も出てきていると思います。

いくつか目視で状況が掴みやすいポイントをお伝えしておきたいと思います。

 

【ゴミ置場】

捨てられているゴミの状況からは住民側の使い方が、壁面と床面からは管理体制の質を窺い知ることができます。

 

【郵便ポスト周辺】

新しい物件ですときれいに保たれていてあまり確認できることは多くないのですが、散らかっていたら要注意です。細かい点ではマンション側の防犯対策が厳しければ厳しい程、チラシの投函が減る傾向があります。

 

【駐輪場・駐車場】

使い方や停まっている車両の種類から、マンションの空気感を読み取ることができます。

子育て世代の多さはここである程度掴めると思います。

ちなみに、駐輪所に全く乗っていなさそうな自転車が多い場合、管理の手が回り切っていない可能性があります。

 

【ベランダ・バルコニー】

見える範囲に限定されてしまいますが、洗濯物の干し方や私物の置き方は住民の性格が表れやすいです。

特にご自身の検討している部屋の周辺住戸は見ておくべきでしょう。

下見のポイント

 

気になる物件があった場合、内見は最も重要な作業です。

これについてはまたじっくりと取り上げていきたいと思いますが、今回はその前段階「下見」についてお話します。

 

皆様は物件の下見はされたことがない方もいるかもしれません。

腕の良い営業担当であれば、下見で得られる情報を見学時に的確に伝えてくれるケースがありますのでそういった場合は不要になることもあります。

しかし、気になる物件が複数あり、内見だけでは絞り込みができなかった場合など、下見のテクニックは知っておいて損はありませんのでよろしければお付き合いください。

 

下見では何を見るべきなのか、一言で表しますと「敷地内だけではわからないこと」を見ていきます。

 

ちなみに、必須ではありませんが事前に物件周辺の地図を入手しておくと便利です。

物件周辺（明確な基準はありませんが徒歩５分圏内になる半径４００m程度はあると便利です）、最寄り駅までのルートはチェックしてください。

単身用のお部屋でないお場合は、小学校・中学校までの通学路も押さえておくべきでしょう。

これはご自身にお子様がいなくとも、将来売ることになった場合の売りやすさに関わるかもしれないので、見ておいて損はありません。

さて、地図上で最優先に見ていくのは下記２点です。

 

１．検討中の物件から見える範囲に「駐車場・畑・空地」が無いか。

２．嫌悪施設の有無

 

「１」は将来的に何か建物が建つ可能性があるので、眺望や日当たりが変わってしまうリスクを把握します。

「２」はゴミ処理施設や工場、お墓などを指しますが、ご自身が気にならずとも将来の売りやすさには関わりますので注意が必要です。

ちなみに、お寺はお墓も併設されていることが多いので嫌われやすいのですが、「１」のような「環境変化への懸念」が少ない点はプラスですし、基本的に神社・仏閣というのは周辺住民にとって「格の高い土地」に建立されることが多かった為、周辺よりも良い土地であったり、過去に災害に見舞われたことが少ない立地であったりすることもあるので前向きに捉えて良いと思います。

 

次に実際に現地に向かう場合ですが、できれば車でなく住んだら実際に使う交通機関を利用して使い勝手を把握したいところです。

朝の通勤・通学の様子と、夕方・夜の帰宅経路まで確認できるとベストです。

駅からのルート確認時には、コンビニ・スーパー等の生活施設や、アップダウン等の「利便性」と、夜道等の「防犯」について見ていきます。

通学路の確認時には「防犯」はもちろん、「道幅は狭いが交通量が多い道」や「幹線道路を渡らないと着けない」といった安全面の不安がないかも確認します。

 

もし可能であれば、メインで使うであろうスーパーは店内に入ってみるといいかもしれません。

周辺住民の雰囲気や生活の質を何となく垣間見ることができるスポットなので、見ておいて損はありません。

 

後は現地と現地周辺ですがこれについては「内見」のポイントについてお話する時に詳しくご説明したいと思います。

 

田の字型間取りのチェックポイント②

 

前回に続いて「田の字型」の間取りについてお話させて頂きます。

間取り図ではもちろん、見学時に必ずチェックして頂きたい点があります。

 

それは「一番狭い居室の使い勝手」です。

 

３LDKですと、恐らく玄関側の居室のいずれかが一番小さいケースが多いと思います。

位置関係的に、玄関側の壁面が靴の収納によって圧迫されやすく、形状も真四角でなく変形になりやすくなっています。

ご自身がご覧になったとき、不便に感じられる場合は慎重に検討するべきだと思います。

 

考え方の基準として、「子供部屋にできるか」というのがわかりやすいと思います。

将来貸す場合も、売る場合も、メインターゲットは子育て中のご家族になる可能性が高い為、彼らにとっての利便性を確保すべきなのです。

より具体的な基準を示すのであれば、「シングルベットと勉強机を無理なく配置可能か？」を検証してみることをオススメ致します。

また、収納が全くないお部屋がある場合も注意が必要になりますので、併せて確認をしてみると良いでしょう。

 

ちなみに、この「一番狭い部屋の使い勝手」という基準については、７０㎡くらいの一般的な３LDKを想定しています。

もしも検討中の物件が、立地重視の駅近コンパクトタイプ（５０〜６０㎡前後等）なのであれば、想定されるメイン顧客層が家族でなくなりますし、コンパクトタイプであれば最小の居室は「納戸」になるというのは仕方がないことですので、違った基準で検討する必要が出てきます。

コンパクトタイプについてはこの場では割愛させて頂きますが、ご検討される場合はよろしければご相談ください。

 

話を戻しますが、この他の注意点は以前にご紹介させて頂いた「良い間取りの条件」も併せてご確認いただければ、物件のおおよそのポテンシャルは把握可能ではないかと思います。

特に「デットスペース」についてはよくよく確認すべきポイントだと思います。

 

最後にここまでは田の字型の良くない点にばかり注目してしまったのでメリットも整理しておきたいと思います。

これは前回の冒頭にさらりと触れてはおりますが、なによりまず「割安」です。

他の間取りタイプよりも作りやすいので比較的お手頃な価格で手に入りやすい点は間違いなくメリットになります。

 

もう一点大きなメリットとしては、各居室の間に「廊下」や「水回り」が挟まった位置関係になっていることがほとんどですので、居室間の独立性が高いです。

お子様がある程度成長されて自立心が芽生えていく中では、満足度を得られやすい配置と言われています。

田の字型間取りのチェックポイント①

 

マンションを検討される場合、最も多く見ることになるのは「田の字型」と呼ばれる間取りだと思われます。

3LDKであれば玄関を入った両側に居室があり、廊下を進むとトイレ・洗面所・お風呂といった水回り、突き当りがLDKと引き戸で仕切られた居室という配置です。

この間取りは「１フロアあたりに作れるお部屋の数が多くて儲かる」「単純な構造にできて安上がり」という建てる側としては非常に効率の良い造りである為、多く採用されています。

 

田の字型の多くは、玄関側にある２つの居室が共用廊下に面してしまっている点が大きなデメリットになっています。

他の居住者が目の前を通ることができる為、窓を開けにくかったり、カーテンやルーバーなどを閉め切っている方も多く閉鎖感が出やすいのです。

 

しかし、田の字型の中にも廊下側に工夫を凝らし、プライバシーの確保に努めているものも存在しています。

玄関部分を窪ませて専用のスペースを作り出したアルコーブ付きの住戸や、門扉を設置したポーチ付きの住戸は、比較的見る機会も多いと思います。

また、角住戸で廊下の突き当りに位置するお部屋であれば、目の前を他の居住者が通ることも無いでしょうから、田の字型のデメリットは軽減されていると言えるでしょう。

ちなみに、これは少し珍しいのですが、廊下側の居室の正面に吹き抜けを作りプライバシーを確保しているマンションも存在します。

ただ、このタイプですとアルコープ付き・ポーチ付きよりもさらに独立性の確保ができるのですが、修繕積立金が高くなりやすい点は注意が必要です。

 

あまり知られていませんが、外壁の形状が複雑になればなるほど建物の修繕費用は高くなっていきます。

吹き抜けがある場合や、雁行型といって直上から見下ろしたときに階段状に見えるような構造をしたマンションは、その最たる例です。

費用が上がってしまうのは原理としては非常に単純で、例えば、「真四角な箱」と「複雑な形をした箱」があったとき、表面を拭き掃除するとしたら皆様はどちらの方が大変だと思いますか？

やはり「複雑な形をした箱」のほうが大変ではないでしょうか。

これは大規模なマンションともなればなおさらのことです。

手間も増えますし、組まなければならない足場の量も増えますので、人件費も部材代も増えてしまうのです。

プライバシー確保は嬉しいところですが、修繕費用との兼ね合いも注意して選んで頂けると良いかもしれません。

 

さて、田の字型の間取りについてはまだお伝えしたい事があるのですが、長くなってしまったので次回に繰り越したいと思います。

良い間取りの条件 ～マンション編～

 

今回はマンションの間取りについて、お話していきたいと思います。

間取りについては皆様それぞれにお好みがある為、何が正解かというと難しいところなのですが、プロ目線で「貸しやすい」「売りやすい」と言った資産性の観点に重きをおいて、理由とともにポイントをお伝えさせて頂きます。

 

１．デッドスペース（特に廊下）が少ない

廊下を効果的に利用し収納を配置した間取りなどは魅力的ではありますが、廊下面積が少ない間取りには良いものが多いです。

お部屋全体の床面積に対し廊下面積が少なければ、その分居室や収納等の有効スペースの面積が大きくなります。

また、廊下を少なくしようとすると必然的にマンションではありがちな「田の字型」の間取りにはならず、「ワイドスパン型」等の人気が高い間取りになりやすい点も評価ポイントです。

 

※ワイドスパン型とは、2LDKであれば「LDKと２つの居室すべてが横並びになっておりバルコニーに面しているような横長の間取り」を指します。

田の字型で必ずできてしまう共用廊下向きのお部屋が無く、全てのお部屋で開放感を味わえる利点があります。

しかし、横長の間取りは縦長よりも１フロアあたりに作れる部屋数を少なくしてしまう為、マンションを売る側からすると効率が悪く、歓迎されない間取りなので、数が少なくなっています。

 

その他のデッドスペースとしては柱や梁の少なさが重要になると思います。

しかし近年では、「アウトフレーム工法」「ボイドスラブ工法」など、室内の出っ張りを減らす工法が主流になってきていますので比較的新しい物件を検討する際にはあまり気にならないかもしれません。

 

２．導線が秀逸

生活しやすいレイアウトになっているかどうかも重要な判断軸になります。

わかりやすいところですと、トイレと洗濯機置場の位置は間取りの良し悪しが現れやすいです。

トイレは、リビングと主寝室から行きやすく、かつ、音と匂いの影響が出にくい位置関係が理想です。

洗濯機置場はお風呂に近い方が良く、バルコニーまでスムーズに移動できる導線が好ましいです。

個人的にはウォークスルークローゼットが上手に配置されている間取りは非常に優秀なものが多いように感じます。

例として「主寝室と脱衣所の間」や、「主寝室側からも玄関横の廊下からも出入りができる」といった配置のものは使い勝手が良い例だと思います。

 

３．収納の配置が的確

収納は量も重要ですが、配置の的確さが特に重要だと思っています。

どんなに大きなウォークインクローゼットがあっても、クローゼットのない居室があれば、家全体としての使い勝手は一段落ちてしまいます。

しかし、必要十分な収納が随所にあるお部屋は非常に使い心地が良いものです。

居室の服を入れるクローゼット以外にも、キッチン・洗面脱衣所・トイレ・廊下等、それぞれの個所に置きたいものをしまっておけるスペースがあるか否か。

設計の質が高いと、収納を理由に感じるストレスが格段に減りますので要チェックです。

一戸建てのメリット・デメリット

 

今回は一戸建てについて、メリット・デメリットの整理をしておきたいと思います。

 

まず、メリットですが何よりも「自由度の高さ」が挙げられるのではないでしょうか。

ペットを飼うのも自由、大型犬だって飼うことができます。

近隣への配慮は必須ですが、楽器も自由です。

室内をお子様が走り回っても下の階に気を遣う必要はありません。

内装も外装も自由です。

まさにご自身の「城」であり、城主となれるのが一戸建ての良さだと思います。

 

次に、一戸建てはマンションと比較しランニングコストが抑えられます。

月々の管理費・修繕積立金がないので、住宅ローンの完済後は固定資産税や火災保険料以外の定期的な出費はほとんどありません。

マンションの場合は修繕積立金はもちろん、建て替え費用等もご自身の一存では決められませんので、出費には他者の意志が必ず介入してきます。

しかし、一戸建てであれば良くも悪くもご自身の意志一つです。

 

もちろん、経年劣化はしていきますので修繕は必要ですが、質も時期もご自身で決めることができますし、軽微な修繕であればご自身でできてしまうような作業もあったりします。

一戸建てには「ご自身の納得しているものにしかお金を払わない」という自由があるわけです。

 

しかし、これは反転してデメリットにもなりえる点はお伝えさせて頂きます。

全て自由ですが、全て自己責任であるということです。

庭も玄関先も外壁も、全てご自身で管理しなければならず、これは住み続ける限り継続していきます。

お若い間は恐らく問題ありません。

しかし、修繕には１０年周期や２０年周期といった長期的なものも多々ございますから、３０年後に複数個所の修繕が必要になったとすれば、その時には恐らくある程度のご年齢になっているはずです。

修繕は老後にこそ必要となる可能性が高い点は、認識しておかなければなりません。

 

修繕とまで言わずとも、「お庭の手入れ」や「階段の行き来」は良くお悩みのご相談を受けます。

お庭は放置すれば防犯上も衛生上も問題があり、近隣にご迷惑がかかる可能性があります。

お子様が独立してしまったあと、使わないお部屋があっても出入りが無いと痛みが進みますから掃除や換気をしたいが年々大変になってきます。

こういったお悩みから、ランニングコストが掛かっても階段が無く、手入れも楽で、市街地に近いマンションに移住される高齢者の方も増えています。

 

では、いざ移住となった場合に、売却に関わってくる「流動性」については次回にお話したいと思います。

 

戸建とマンション、選び方の差

 

一戸建てとマンションの違いについてはそこまで質問される機会は多くなく、既に皆様のお好みに応じて選択済みの方が多いのですが、「選び方の差」についてはある程度お話する機会があるので触れておきたいと思います。

 

まず、大枠の考え方をお伝えしてしまうと、「一戸建て=土地重視」「マンション=建物重視」といえます。

 

一般的に多くの一戸建ては木造建築です。

木造はしっかりと建築されたものを細やかに手入れすることで長く住むことも可能ではありますが、一般的には「２０年から３０年程が寿命」と言われています。

つまり、コンディション次第ではありますが「建物は数十年後には無価値と判断されてしまう可能性がある」ということはリスクとして捉えておく必要があります。

ちなみに、木造以外にも鉄骨造や稀にコンクリート造の一戸建ても存在していますが、長短の差はあれど「寿命がある」という点は共通しますのでリスクの脅威度に差はあれど、リスクそのものは認識しておいて損はありません。

 

話を戻しますが、いつか無価値になってしまうかもしれない建物に対し、土地は経年劣化をしませんので無価値になることはそうありません。

何年後に売却したとしても土地分の価格は回収できる可能性が高いということです。

故に、一戸建ては「土地の価値を見ろ」とよく言われており、これが「土地重視」とお伝えさせて頂いた理由です。

 

しかし、マンションとなると話が変わります。

利便性・人気の高いエリアでは、築数十年を経過したマンションでも「レトロ」や「ヴィンテージ」と言われ、未だに高値で取引されているマンションが数多く存在しています。

 

借地権でない限りマンションでも各部屋毎に土地は付随していますが、そもそも各部屋に付随している土地の大きさは微々たるものですし、マンションの所有者皆様で共有している状態ですのでご自身だけの意志で何か手を加えるということはできなくなっています。

先にご紹介させて頂いた「レトロ」なマンションほどの「高値」を、その小さな土地の価格のみで賄えるケースは基本的にありません。

つまりマンションの場合、将来的な売却時には土地のみではなく、建物の価値も重要視されていることになります。

手入れが行き届いているマンションであれば築年数が古くとも建物の価値が評価されるのです。

ですので、マンションについては「建物重視」とお伝えさせて頂きました。

 

まとめますと、一戸建ての購入を検討される場合は「土地のポテンシャル」も必ず確認するべきで、逆にマンションは土地だけでなく「建物の質・管理体制」等の確認が重要になります。

後日、これらを見極めるときに注目したいポイントなどもご紹介させて頂きますので、ご参考にお役立て頂けますと幸いです。

 

「貸せる」と「売れる」と中心部までの距離

 

先だって、家探しの基準３点セットというお話をさせて頂きました。

「貸せる」「売れる」「自分好み」の３点ですが、今回はこのうち「貸せる」と「売れる」について少し補足をしたいと思います。

 

以前、これら２つの視点について、

 

「いずれもの分析結果が優秀になることは稀」

「いずれもが優秀であることに固執しない方が良い」と申し上げました。

 

これにはきちんとした理由があります。

特に「どちらかは優秀でも、もう一方はそうではない」というパターン。

この結果がチグハグになるパターンですが、立地によっては「当然」といえる場合があり、この視点だけではすべての不動産の優秀さを導き出すことができません。

 

具体例も交えながらご説明していきたいと思います。

まずチグハグなパターンを細分化しますと、下記の２パターンが考えられます。

 

「家賃は高めにできても、売ると意外に安い」=貸すと高い・売ると安い

「購入時の価格が高い割に、賃料が取れない」=貸すと安い・売ると高い

 

まず、前者の「貸すと高い・売ると安い」ケースですが、中心部に近いが住みたい街としての人気度が高くないエリアで起きやすいです。

「治安」や「環境」に不安がある地域や、中心部から近いものの駅の規模が小さく商業施設が少ない各駅停車駅等で良く見受けられます。

 

次に後者の「貸すと安い・売ると高い」ケース。

こちらは、中心部からの距離は遠いものの、街そのものは人気でブランド力が強いエリアに多いです。

某「住みたい街」のランキング上位に常に名前が挙がってくる街がわかりやすいでしょうか。

 

なぜこのようなことが起きるのか、理由は以前にも少し触れたのですが、賃料と売却価格の相場は動き方が違うことに起因します。

一概には言えませんが、賃料は中心部に近ければ近いほど高くなりやすいです。

対して、売買価格は中心部から遠くとも住宅地として格の高い高級住宅街であれば高くなります。

賃料は「利便性」に対する比重が大きいのに対し、売買価格は「利便性」以外の「治安」や「環境」など、他の要素にも重きを置いているためにこういった差が起きています。

 

皆さんも中心部の便利な駅で「借りる分には便利だからいいけど買うにはちょっと・・・」と思う駅や、「独身時代に借りるにはちょっと不便だけど、子育てには良さそう」と思う駅というと思い浮かぶエリアがないでしょうか。

 

こういったケースが実際にたくさんありますので、「貸せる」と「売れる」の両立ができなくても優秀な不動産は数多く存在しています。

皆様も「貸せる」「売れる」の分析結果がチグハグであったとしても、気落ちせず地域特性も踏まえご検討頂けますと幸いです。

 

家探しの基準３点セット③「自分好み」

 

前回までに家探しの基準３点セットについて、「貸せる」「売れる」という２つの視点についてお話させて頂きました。

それぞれ異なるアプローチではありましたが、結局はその不動産を活用した場合、どの程度の収入が期待できるのか分析しています。

理想を言えば、「いずれもの分析結果が優秀な物件」が望ましいのは言うまでもありませんが、実際はそんな素敵な物件にはそうそう巡り会えません。

逆にあった場合、「何か安い理由があるのか」を疑ってみたほうがいいかもしれないほどです。

 

というのも、実際の不動産には売主様がいらっしゃり、多くの売主様も熱心に勉強なさっています。

当然大切な不動産をなるべく高く売りたいとお考えですので、結果的にある程度のブレ幅はあれど適正価格に落ち着いていくようになっており、極端に優秀な物件というのは中々出てこないのです。

故に先述の２つの視点は、固執するのは禁物で「後悔しないための指標の１つ」として捉えて頂けると良いと思います。

 

さて、ここからは３点セットの最後「自分好み」について、これはずばり一言で表しますと「実際に見て、ときめいたかどうか」です。

 

俗っぽい表現になるので説得力が薄れるかもしれませんが、「ときめいたかどうか」は非常に大事な部分です。

マイホームの購入は非常に大きな決断をしなければならず、相応のリスクも背負わねばなりません。

しかし「分析」のし過ぎで、ご自身やご家族の満足度が下がっては本末転倒になりかねません。

しっかりと検討してリスクを減らす努力は必須ではありますが、反対に理想を追求する姿勢も忘れてはならないのです。

 

若干暴論にはなりますが、例え「貸せる」「売れる」の分析結果が優秀でなかったとしても、「それでも自分が満足するだけの魅力がある」と判断できれば、その物件の購入は検討する価値があると私は考えています。

資産性が高くなくとも、自分の理想にぴったりな物件なのであれば、満足度を優先する選択はあってもいいはずです。

ここで重要なのは、「リスクも検討し、決断をすること」ではないでしょうか。

 

リスクについて分析・検討することは、失敗の可能性を下げるだけでなく、後悔しない決断の一助になると思います。

皆様ももし決断に困る場面がございましたら、「貸せる」「売れる」「自分好み」この３点について少し考えてみてください。

 

家探しの基準３点セット②「売れる」

 

前回に続き、家探しの基準３点セットについて、今回は「売れる」をご紹介していきたいと思います。

先に申し上げますと、この計算、「貸せる」とは違って基本的に収支はマイナスになることが多いです。

ご自身が買ったものを、ある程度使って消耗した後に中古で売るわけですから基本は価値が下がっていることが前提となります。

 

もちろん、上がる可能性もあるにはあります。

しかし、売却金額の相場というのは、実は賃料相場よりも変動が激しく、経済状況や周辺環境の変化など外的要因による影響を強く受ける為、正確に予測することは非常に困難です。

 

わかりやすいところですと、数年前のリーマンショックでは直前に比べ価格は大幅に下落しましたし、現在は地域によりましてはリーマンショック以前よりも高値に届いている地域もございます。

さらに、間取り・広さにはトレンドが存在しています。

過去には主流であった２DKは近年１LDKに需要が移っていたり、数年前まで「二人暮らしは４０㎡以上が好ましい」と言われていましたが、ここ数年は「間取り次第で３５㎡あれば問題ない」という意見が増えてきています。

こういった変化が激しくありますので、売買価格は先行きを言い当てることが非常に難しいのです。

 

であれば、計画時点では例え正確でないとしても「価格が下がった場合」を想定しておく事で、リスクに備えておくべきであると考えてお話させて頂きます。

 

前置きが長くなりましたが、この「売れる」の項目では賃料ほどには細かく考えず、ざっくりと「落ちるとしてもこのくらいだろう」という「大凡の底値」を想定するのが最も大切な作業になります。

さらに補足するならば「現在の価格と想定される底値の差がどの程度であるのか」が特に重要です。

差額が小さければ小さい程、優秀な物件であると判断ができる為です。

そしてその差額を見た時、「これならなんとかなる」と思えればその物件の購入は前向きに検討する価値があると思います。

 

ちなみに、検討している物件の期待できる売却価格については、前回同様にぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。

将来の価格を正確に予測することは中々難しいですが、「近隣にあり築年数以外の条件が近しい物件」についてや「地域特有の需要」などの情報提供は可能でございます。

いずれも検討の材料には有用かと存じますのでご活用いただけますと幸いです。

 

さて、まだもう少しお伝えしたいこともあるのですが、少し長くなってしまいました。

区切りが良いので今回はこのくらいで、次回はここまでの補足を少しさせて頂きつつ、３点セットの最後「自分好み」をご紹介させて頂きます。

家探しの基準３点セット①「貸せる」

 

今回からは家探しの基準としてお伝えしておきたい、３点セットをご紹介させて頂きます。

「貸せる」「売れる」「自分好み」の３点セットです。

究極、最後の「自分好み」だけでも素敵なマイホームにはなることは十分に期待できるのですが、ここはプロなりに後悔しにくい探し方をお伝えしたいと思います。

 

まず入り口は「貸せる」です。

これは「借り手が付きやすいか」というところはもちろんですが、どちらかというと金額面を見て頂けると良いと思います。

よほど特殊でない限り、適正な家賃であれば借り手は見つかりますので、「すぐに貸せるか」よりも「いくらで貸せるか」の方が重要な為です。

基本的には「期待できる賃料」と「毎月の住宅費用」（=ローン返済額+管理費+修繕積立金+税金）を比較して、賃料が上回れば基準はクリアしていると言えます。

ただ、注意点があります。

金額は必ず悲観的に計算するようにしてください。

賃料は、現在の築年数で計算せずに数年後の築年数を想定しておかなければなりませんし、基本的には上昇の可能性は考えないでください。

ローン返済額はさらに注意が必要で、住宅ローンは基本的に「自宅用」のローンで金利が非常に安く優遇されています。

しかし、住まなくなって貸すとなると、金利等の条件が変わる可能性が出るだけでなく、住宅ローン減税の恩恵を受けていた場合はそれも使えなくなってしまいます。

そういった条件が変わる分も見越しておかなければならないので「計算は悲観的に」と申し上げた次第です。

 

さて、ここまでして「貸せる」という裏付けが取れましたら、ひとまず優秀なお部屋であると言っていいと思います。

それだけのポテンシャルがあるお部屋ということですし、支払いに対するリターンの期待値が高いというのは単純に投資対象としても優秀です。

万が一、転居しなければならなくなっても、売らずに貸せば収入源として活躍してくれる可能性すらもあるわけです。

 

最後に「期待できる賃料」はお問い合わせ頂けましたらすぐにお返事させて頂きますので、検討中のお部屋がございましたらお気軽にご相談くださいませ。

ネット上の不動産サイトで似たお部屋の賃料を見ることで大凡の相場を推測することはできますが、「悲観的」な試算は中々難しいものです。

シュミレーションを間違ってしまうと、検討の前提条件が崩れてしまいますから、こういった時にこそ我々をご活用頂けますと幸いです。

 

次回は、３点セットの２点目「売れる」のお話をしたいと思います。

家を買うことは「投資」である

 

今回のお話は、マイホームの購入を検討されている方向けなので、投資目的の方には少し退屈かもしれません。

最初に結論から申しますと、「家を買うことは投資でもある」というお話をさせて頂きます。

 

少し話が飛躍しますが、「不動産の価値」というと意外と面白いもので、購入者様の視点を軸に見ていきますと、段階的に立ち位置が変わっていく為、時期によって捉え方が変わって行きやすいという特徴があります。

 

買う前は「価格」という金銭的な絶対評価を重要視する方がほとんどです。

しかし、買った後は「自分の家」としてのみ捉える方が多く、そうなりますと評価基準は「住み心地」など一旦は少し曖昧なものになりがちです。

ここで忘れてはならないのは、「マイホーム=資産」であるという視点です。

確かに住んでいる間は必要性の薄い視点ですが、不動産を永遠に所有することは基本的には不可能です。

いつかは相続や、売却、転勤を理由にした賃貸など、マイホームでなくなる時が来ます。

そうなったとき、マイホームは「住み心地」といった曖昧な基準ではなく、相場等の明確な基準により、改めて金銭的な絶対評価にさらされることになります。

つまり、住むことで価値が曖昧になっていたマイホームに対し、貸す場合の「賃料」なり、売る場合の「売却価格」なり、何がしかの「価格」がつけられるのです。

この「価格」、対外的に見ればただの値札でしかありません。

しかし、購入者様の視点から見た時のみ、買ったときの価格と、新たについた価格との差がありますから、「損をした」「得をした」という相対的な評価をすることができます。

家を買うことでいつかは「損」か「得」いずれかを経験するのですから、これをもって冒頭に「家を買うことは投資でもある」書かせて頂きました。

 

購入を検討する際には、この「マイホーム=資産」「購入=投資」であるという考え方を持って頂くと、後悔しない家探しの一助となると思います。

マイホームを資産として捉えた場合、その価値はどのくらいの価格で「売れるか」「貸せるか」で判断することが可能です。

良い条件で取引ができるのであれば優秀な資産になりますし、反対に「売れない」「貸せない」場合は負債になってしまう恐れが出てきます。

もちろん、ご自身が住まわれた時に満足ができるかという基準は非常に大切なものです。

しかし、一方でこうした冷静な判断基準も兼ね備えた家探しをして頂きますと、将来的に何がしかの不測の事態に見舞われたとしても、優秀な資産作りが出来ていれば頼りになるはずです。

マイホーム選びの際にはぜひ、資産価値と満足度のバランスにも気を配って頂けますと幸いです。